リフォームする前に知りたいこと

建替とリフォーム、どちらを選べば良いのか？
リフォームして、耐震性は大丈夫か？
住みながらのリフォームは、できるのか？
リフォームで、どれくらい かかるのか？
リフォームで、思うようなプランができるのか？

リフォームする前に知りたいことに お答えします。

　　　　　　　　　　　　　リフォーム前

　　　　　　　　　　　　　　リフォーム後

「リフォームで快適な家づくり」 は、建替 と リフォーム 何れにするか
迷っておられる方から、リフォームに様々な 不安 や 疑問 を持って
おられる方に、お答えするページです。
きっと参考にしていただけると思っています。是非 ご覧ください。
また リフォームについて ご相談がありましたら
お気軽にメールしてください。メールはこちらから

　

３０万円/坪 以下で出来たリフォームの実例－１　延面積 ６４.６坪 の全面リフォームが １６.５万円/坪 で完成

Ｋ様邸
大阪市 / 竣工 Ｈ１４年７月 / 木造２階建長屋住宅増改築
延面積 ６４.４坪（213.2㎡）
増築して 延６４坪の増改築、しかも システムキッチン・システムバス
洗面化粧台・トイレ・階段のつけ替え・構造補強、これだけの工事をして
坪わずか １６.４９万円 トータル １０６５万円 で、できました。
信じられないローコストを実現しました。

　　　　　　　　Ｋ様邸の完成した外観

　　　　　　　 リフォーム前後の平面図
　　　※画像をクリックすると大きくなります。

３０万円/坪 以下で出来たリフォームの実例－２　築２５年の鉄骨連棟３階建中古住宅を全面リフォームして ２２.８６万円/坪 総額８２９万円で完成！

〇リフォーム工事の概要
※リフォーム施工延べ床面積 １１９.８８㎡（３６.２６坪）
※リフォームの仕様 ・床/無垢フローリング張 ・壁・天井/珪藻土クロス
　　　　　　　　　　　　・内部洋建具/無垢ドア
・新設設備機器ーシステムキッチン・システムバス・洗面化粧台
・シャワートイレ・洗濯防水パン・ガス給湯器24号
・２４時間換気 ・電気工事 ・給排水工事 ・ガス工事
・外部建具ー玄関ドア ・外部建具雨戸 ・網戸新設

〇費用内訳
建築工事・既存解体処分費　　6,945,000
施主支給工事（無垢建具他）　　 450,000
工務店 設計経費　　　　　　　　　 500,000
消費税　　　　　　　　　　　　　　　 395,000
税込合計金額　　　　　　　　　　8,290,000

　　　 ※画像をクリックすると大きくなります。

　　　　　　　　　　　　リフォームプラン

　　　　　　　　　　　　完成内部写真

〇家づくりのお話
奥様が、鉄骨連棟３階建中古住宅を見つけられ、この建物の構造が
大丈夫かの調査の依頼がありました。
私が調査の結果、大丈夫と判断しましたので、この建物を購入され
リフォームすることになりました。
リフォームに際しては、お子様に少しアレルギーがあるので
無垢の床や無垢のドア、珪藻土クロス等を使用し
科学物質の使用をできるだけ押えました。
尚 その無垢のドアは、奥様がインターネットで選定されたり
小物棚も自分で調達されて、アレルギー対策とコストダウンを
自分で計られました。

　

暮らしやすくリフォーム　外廻りのリフォーム

ＯＫ邸は、新築時は、車庫のない外廻りでした。
その後、娘さん夫婦と同居なさるようになり、車庫は近所で借りて
おられました。その後、住居をリフォームする事になり、それにあわせて
車庫や自転車置場を取って欲しいとのご要望がありました。
そこで、車庫や自転車置場を確保できる外廻りプランを提案し
その案を採用して頂き、以下のような型で実現しました。

　　　　 外廻りリフォーム平面図
※画像をクリックすると大きくなります。

　　　　　　　　外廻りリフォーム前の写真

　　　　　　　　外廻りリフォーム後の写真

この施工例のような、外廻りの改造についての
ご相談 や ご質問 がありましたら、気軽にメールでお問合せください。
メールはこちらから

暮らしやすくリフォーム　浴室のリフォームー１

住宅をリフォームする場所で、キッチンの次に多いのが 浴室 です。
（Ｈ１９年住宅リフォーム推進協議会調べ）
そんな浴室のリフォームも 最近は、ユニットバス（システムバス）に
入れ替えるケースが増えてきました。その理由は、在来工法のタイル貼の浴室に比べて工期が短いことや、気密性が高く、床が冷えないことなどの保温性の高いことがあげられます。
しかし 欠点は、在来工法の浴室でリフォームする場合に比べて
内法寸法が 約６ｃｍ程 狭くなる点があります。しかし ユニットバスの
メーカーによっては、出窓形式にして、リフォーム前の浴室より
外側へ ４０ｃｍ程 広くできるタイプもあります。
この場合、浴槽の長辺が １.４Ｍ のものが設置できて
丁度 １坪 の大きさの浴室の浴槽と同じものが設置できることになります。

出窓形式システムバスのイメージ図
（ノーリツパンフレットより）

尚 記事の内容や、浴室のリフォームについて
ご相談・ご質問 がありましたら、お気軽にメールしてください。
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暮らしやすくリフォーム　浴室のリフォームー２

出窓式システムバスで、浴室をリフォームした施工例

※画像をクリックすると大きくなります。

上の図面は、左側の在来工法でつくられた コーナー出窓式 の浴室を
出窓式システムバス で、リフォームした施工例です。

　　　　　浴室リフォーム施工前

　　　　　　　　　　　　浴室リフォーム施工後

この浴室リフォームをなさったＯ様は
「リフォーム前の浴室は、コーナー出窓部分が柱もあって
掃除が大変でしたが、リフォーム後は、浴槽も広くなって掃除もしやすく
快適です」
と仰って頂いてました。
このように浴室のリフォームは、リフォーム後の快適性を
文字通り 心と身体 で実感できる一番のところです。

尚 記事の内容や、浴室のリフォームについての
ご相談・ご質問がありましたら、お気軽にメールしてください。
メールはこちらから

暮らしやすくリフォーム　浴室のリフォームー３

既存のタイル貼の浴室を、同じタイル貼で 洗面室との段差をなくして
リフォームした施工例です。

リフォーム後の浴室
タイルパターンと柄は 施主様が決められました。

洗面室との段差をなくして
浴室床の排水をする排水構。
しかし この排水構は ＮＫ様から
掃除がしにくいと不評でした。

ＮＫ様の既存の浴室は、在来工法のタイル貼の浴室でした。
既存の浴室の大きさが少し小さく、ユニットバスにすると、より内部有効がより狭くなるということで、既存の浴槽や床、壁のタイルを撤去して
新に床壁共、タイルで仕上る方法で浴室をリフォームしました。
ただ床は 段差なしにするため、ステンレス製のバリアフリー対応の
排水構ユニットで施工しました。
このケースは、浴室寸法 や 浴室出入口 の関係で、ユニットバスにする
方が狭くなるという条件でした。
このように 浴室のリフォームの場合、既存壁 や 出入口 や 外壁のあき
排水経路 等、様々な条件を事前にチェックして計画を進める
必要があります。

尚 記事の内容や、浴室のリフォームについての ご相談・ご質問 が
ありましたら、お気軽にメールしてください。メールはこちらから

暮らしやすくリフォーム　台所のリフォーム

住まいは、年数の経過と共に、老朽化したり、暮らし方の変化によって
不便を感じるようになります。
それを解決するのが、住まいのリフォームです。
リフォームによって、これからの暮らしが快適になるように
また老朽化した部分を、修理や補強したりして住まいを再生します。
そんな リフォームの事例 をご紹介します。
今回は、台所のリフォームの事例です。

　　　　　台所リフォーム平面図（前・後）
　　　※画像をクリックすると大きくなります。

　　　　　　　　　　　　　リフォーム前の台所

　　　　　　　　　リフォーム後の台所

この台所リフォームは、台所を半間増築して、Ｉ 型キッチン を Ｌ型キッチン に変えて、家事の動きをしやすくし、さらに台所を２面からの採光にして
明るく改造した施工例です。
尚、このようなリフォームのご計画について、ご相談があれば
お気軽にメールしてください。メールはこちらから

暮らしやすくリフォーム　階段のリフォーム

住宅のリフォームで、階段の位置をかえたり、階段の勾配をゆるくしたり
することができます。
但し その場合は、２階の梁との関係を チェックすることが必要になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 階段リフォームの平面図

階段を Ｌ型 にして、緩やかにした例です。

リフォーム や ページの内容 について、ご相談・ご質問がありましたら
お気軽に メールしてください。メールはこちらから

建替にするか、リフォームにするか を コストで判断！

建替にするか、リフォームにするか を コストで判断するなら
以下のような目安が考えられます。

①構造補強 しないリフォームなら、３００万円未満 が目安
②建替 を検討しないリフォームなら、７００万円未満 が目安
③３００万円以上～７００万円未満 のリフォームを検討されるなら
構造チェック や 構造補強 も併せて行なう。
④７００万円以上 のリフォームを検討されるなら、建替 の計画も
併せて検討する。
⑤リフォーム と 建替 を同じ規模の内容で比べて、リフォームを選ぶなら
費用は建替の費用の ３分の２以下 が目安

それぞれに 何故そうなのか？ と思われる方は
お気軽にメールで ご質問ください。メールはこちらから

※尚 増築を伴うリフォーム、つまり 増改築と建替のコスト比較は
「増改築と建替 どちらが得か？」 で解説していますので、ご参照ください。

リフォームする時に気になる建物の耐用年数

建物の実際の耐用年数は、建物をしっかり調査しないと
推定できませんが、参考になるデータがありますので ご紹介します。

　　　　　画像をクリックすると大きくなります。

表の①は、税法上の建物の耐用年数で、家屋の税金の算定基準になる
減価償却期間として現わすものです。
表の②は、現存する建物が築後何年かを示したものです。
表の③は、世界の住宅の平均寿命を比較したものです。
表の④は、旧住宅金融公庫が、公庫融資を受付けたときのデータから
建替えまでの年数を調査したものです。

私は、この表の③の木造住宅の多い英国の住宅平均寿命が長い事と
表②の現存する木造の築年数が長い事から、木造という構造が
耐用年数が短くないことを実感します。
表④に見られるように、今までが耐用年数にかかわらず建替えていた
ように思います。
これからは、英国木造住宅のように、リフォームによって長持ちさせる
家づくりを、もっと積極的に行うべきだと考えますが
あなたは、どう思われますか。

　

増改築と建替 どちらが得か？①

　　　　　　　　　　　　　　　　画像をクリックすると大きくなります。
　　　　　　　　　　　　　　　※私が仮定した設定条件です。

増改築と建替を同じ条件にして、金額面だけを対比した場合、どちらが得か という計算をしてみました。上段の表が 設定した条件です。建替の場合は、既存建物を解体撤去しますので その分が
損失になります。逆に増改築は、既存の建物を使って増改築しますので、建替に比べて
耐用年数が短くなります。この部分をコストに換算して、その部分をマイナスして対比しています。
それ以外にも 解体処分の費用や ローンの金利、固定資産税の差額分を それぞれプラス マイナスして対比表を作成しました。

増改築と建替 どちらが得か？②

　　　　　　　　　　　　　　画像をクリックすると大きくなります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※私 独自の分析対比表です。

増改築と建替のコストを対比した場合、当然の事ですが 上段の表のように新築後 何年で
建替るか増改築するかで、金額差は 大きく違います。新築後１０年目で建替ますと
１８００万円の新築であっても実際には、既存建物の損失を含めると ２６００万円かかることになります。それに対して同じ条件での増改築では、１６００万円になります。という事は、１０年目で建替たりしたら増改築に比べて １０００万円も損をすることになります。
このような対比で、新築後 ２０年目、３０年目での建替と増改築を現したのが上の表です。
結論から言いますと 木造住宅の場合、新築後 ２０年目を境に ２０年目以前なら増改築の方が安くなり、２０年目以後は 建替の方が安くなるという結果です。

増改築と建替 どちらが得か？③

　　　　　　　　　　　　　 画像をクリックすると大きくなります。

既存の家の改造を、増築・増改築・建替という ３つのパターンで、耐用年数というキーワードで
対比してみました。木造の住宅の場合、既存の家の傷んでいるところを補修 改築しますと
耐用年数は、ほぼ １０年は延びると考えられます。（伊勢神宮の式年遷宮は２０年に一度ですが）
それを元に住宅の保証も、１０年が基準になっていて、構造体の１０年保証が住宅の
品質確保促進法によって法律化されました。そして各住宅メーカーなどでは １０年ごとに
指定する有償のメンテナンスをすれば、さらに１０年保証を延ばし、メンテナンスを更新する事を
前提に６０年保証とかを うたっているところもあります。そこで上の表は、耐用年数からみると
新築後１０年以内なら増築が 既存の家との耐用年数の差がうめられる。新築後１０年以上
２０年以内なら 増改築によって既存の家との耐用年数の差は うめられる。新築後２０年以上なら
増築を ともなうなら建替の方が 耐用年数からみると良い。ということを現しています。
尚 今までのお話は、あくまで増築を ともなう話ですので、増築を ともなわないリフォームの場合は
既存の家の 老朽化・耐久性・耐震性をチェックして、リフォームを検討して既存の家を
生かした家づくりを考えることになります。

キッチンリフォーム　キッチンの使い勝手－１

キッチンのリフォームを考える前に、キッチンの作業の流れと使い勝手の基本的な事を
上の図で説明します。特に キッチン ワークトップ の高さ（流し台の高さ）は、キッチンを
使われる方の身長によって変わります。概ね ヘソ下３寸、９ｃｍ が適当な寸法ですが
実際には 上の図に明記してますように、作業の内容によって作業台の高さは違います。
この点をよく考えて ワークトップ の高さを選定する必要があります。

キッチンリフォーム　キッチンの使い勝手－２

　　　　　　　　　　　画像をクリックすると大きくなります。

キッチンを使いやすくするには、流し、調理器具、調理台や配膳スペース と 冷蔵庫や食器戸棚の
配置によって決まります。つまり、あまり キッチン雑誌やキッチン指南書のようなものにとらわれないで、自分が一番使いやすいと思うレイアウトで、プロと十分 打合せするのが一番だとおもいます。
ちなみに レストランのシェフは、厨房のレイアウトを建築家や設計士に任せないで 全て自分で決めています。上の図面は、私が担当させていただいた施工事例のプランです。 Ａ は、リフォームでの ＤＫ 改造例です。 Ｂ も、リフォームでの ＤＫ 改造例です。 Ｃ も、リフォームでの 対面キッチン 改造例です。 Ｄ は、新築での オープン型対面キッチン の施工例です。 Ｅ も、新築での 独立キッチンプラン の施工例です。 Ｆ は、リフォームでの セミオープンの独立キッチン の改造例です。以上全て、それぞれの建築主さんの奥様の希望によってプランが決まりました。

キッチンリフォーム　キッチンの使い勝手－３

写真は ダイニングキッチンの実例です。
上段は、Ａ-Ｌ型 キッチン ＤＫの完成写真です。Ｌ型 のシステムキッチンをレイアウトし
右側部分に電子レンジやジャー、ポットを設置できる家具を造付で設置しました。
下段は、Ｂ-Ｉ 型 キッチン ＤＫの完成写真です。元々 浴室や洗面室のあったところを
ダイニングキッチンに変更した例で、隣家とも接近して 採光や通風があまりよくないので
高窓を設置しました。左側に見える家具は、電子レンジやポット、ジャーが置けるタイプです。

キッチンリフォーム　キッチンの使い勝手－４　

対面キッチンの実例です。

上段は、Ｃ のクローズタイプの対面キッチンの完成写真です。対面キッチン上部に、吊戸棚が設置できるように垂れ壁を作っています。対面キッチンのバックの壁を少し外にだして、冷蔵庫や食器戸棚が置けるようにしました。又、右側の洗面室に入る壁も少し ふかして 収納庫を作りました。
下段は、対面キッチンの上に吊戸棚を設けない Ｄ のオープンな対面キッチンの完成写真です。このようにすると、キッチンとダイニングの一体感を演出できます。右の白い棚も、こちらの奥様のご希望で造作したもです。

キッチンリフォーム　キッチンの使い勝手－５　

写真は 独立キッチンタイプの実例です。
上段は、Ｅ の独立キッチンプランの完成写真です。この写真のシステムキッチンは
長さ 2700 天端 ステンレストップ のタイプです。小窓を引違いにされたのは、こちらの奥様の
ご希望です。写真のように身体を支える もたれバー というような、オプションを用意しているメーカーもあります。（写真は ノーリツ製 システムキッチン）
下段は、Ｆ の独立キッチンプランの完成写真です。こちらの独立キッチンは、完全な個室ではなく
リビングダイニングと自然な流れで続いているレイアウトです。写真右側に、ポットやジャーを置く
スペースの造作家具を作りました。また左側の冷蔵庫との間には、スキマ収納家具を購入されて
置かれています。リフォームの場合、どうしても抜けない柱がありますので、このようなスペースが
できる場合もあります。

古い木造の家をリフォームで丈夫にできるのか

リフォームを考える時に
「本当に古い木造がリフォームで丈夫になるんだろうか？」
という点だと思います。
そこで、どんな風に古い木造を丈夫にするか紹介します。

　　 古い木造住宅を補強中の写真です。

　　　　　　　　　　　　　　　上の写真の補強方法の説明です。

古い木造の家をリフォームして丈夫にするというと、高価な耐震金物で
補強するイメージがありますが、もっと安価で、かつ ほんとうにガッチリ
補強するには、上の写真のように、古い木造の 梁 や 柱 や 土台 を
一体化するように、構造用合板を張るのが、私は一番良い方法だと
思います。ほんとうにしっかりとします。
そして費用も、構造用合板代 と 釘代 と 大工さんの手間賃 で済みます。