様々な家づくり情報を本音で、お伝えします。
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クレーム解決日記
倒産するような建築先を選ばない
家相は気になりますか
所長の本音
金曜発行家づくり
他
家づくりに本音で迫るページです。
箱木千年家
「街角建築家の家づくり講座」 は、街角建築家を自認する私が
家づくりの様々な側面を、私の本音の話で お伝えするページです。
是非 ご覧ください。また ページの内容について ご質問がありましたら
お気軽にメールしてください。メールはこちらから
住宅エコポイント 対象期間 平成２３年７月３１日までに変更
住宅エコポイントの対象期間が 「平成２３年１２月３１日までに
着工・着手 した 新築・リフォーム工事」 となっていましたが
国土交通省は ５月１３日、対象期間を
「平成２３年７月３１日までに短縮する」 と発表しました。
この決定によって 新築は、平成２３年７月３１日までに
建築着工したものになりますので、確認申請手続きを急がないと
住宅エコポイントの対象にならなくなります。
また リフォームの場合も、平成２３年７月３１日までに
工事着手したものが対象となりますので
工事着手日に注意する必要があります。
日本一明るい経済新聞の竹原編集長の取材を受けました。
NHK 「もっともっと関西」 や MBS 「ちちんぷいぷい」 に主演されている
日本一明るい経済新聞 の竹原編集長が、私共の事務所に来られて
取材して頂きました。その時の内容を、日本一明るい経済新聞８月号に
掲載して頂きましたので、ご紹介します。
日本一明るい経済新聞８月号
長期優良住宅を説明します。－１ 国土交通省の認定基準
平成２１年６月４日より 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」 が
施行になりました。
それで最近、住宅広告やローン減税の話の中に
良く 「長期優良住宅」 や 「２００年住宅」 という言葉が
出てくるようになりました。
そこで、この長期優良住宅（２００年住宅）が、どんな住宅なのかを
わかりやすく説明 致します。
インターネットで、国土交通省の 住宅長期優良住宅法 関連情報 を
検索しまして、〇概要 〇認定基準の概要 を開きますと
長期優良住宅の認定基準（概要）の表がでてきます。
これが 国土交通省が、所管行政庁に長期優良住宅を
認定する場合の認定基準として、明示しているものです。
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しかし これだけでは、仲々わかりにくいので
次回以降、その内容を具体的に説明していきます。
長期優良住宅を説明します。－２ 長期優良住宅とは どんな住宅ーa
③劣化対策は、住宅性能表示等級３＋αをクリアすることが
長期優良住宅に必要な等級と定めています。
①地面から１ｍ以内部分の軸組（壁）を
Ｋ３以上の防腐防蟻処理をするか、通気構造にする。
②土台を、Ｋ３以上の防腐防蟻処理をするか
耐久性区分Ｄ１の樹種として、かつ外壁の下端に水切を設置し
基礎の高さを４００mm以上とする。
③浴室及び脱衣室が、防水上有効な仕上げ
④地盤の防蟻措置、床下の防湿措置、床下及び小屋裏の換気措置
⑤構造部材等について、建築基準法の関連規定に適合
⑥床下等の点検措置（＋α）
●基礎で区分された床下空間ごとの点検口の設置
●壁等で区分された小屋裏空間ごとの点検口の設置
●床下空間の有効高さ３３０mm以上の確保
※長期優良住宅では、木造住宅の劣化の主な原因である
漏水やシロアリによる腐朽をしにくくするために
上記の対策を定めています。
また 定期点検がしやすいように、点検措置の規定も定めています。
長期優良住宅を説明します。－３ 長期優良住宅とは どんな住宅ーb 耐震性
長期優良住宅では、耐震等級３
または、免震を必要な等級 として定めています。
これは、住宅性能表示の規定による 耐震等級３ をクリアする
必要耐震壁量を確保するか、構造計算によって確認することになります。
これは、建築基準法で定めるレベルの１.５倍の地震力に対して
倒壊しない強度になります。
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長期優良住宅を説明します。－４ 長期優良住宅とは どんな住宅ーc 維持管理・更新の容易性
維持管理への配慮に関することでは、排水管・給水管・給湯管
ガス管 の、日常における維持管理（点検、清掃、修繕）のしやすさを
構造躯体と仕上げに影響を及ぼさずに、配管の点検 清掃が行え
構造躯体に影響を及ぼさずに、配管の補修ができる
このレベルを 等級３ と定めている。
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住宅性能表示制度
（財）日本住宅 木材技術センター 発行
マニュアルより抜粋
長期優良住宅を説明します。－５ 長期優良住宅とは どんな住宅ーd 省エネルギー対策（温熱対策）－１
長期優良住宅では、省エネルギー対策は、等級４をクリアすることが
必要です。そして その項目は以下の通りです。
イ、断熱構造とする部分の基準
ロ、躯体の断熱性能等の基準
ロー２、断熱材の施工の基準
ロー３、気密層の施工の基準
ハ、開口部の断熱性能の基準
ハー２、開口部の日射遮蔽の基準
ハー３、開口部の気密性能の基準
次回以降で、各項目について説明致します。
長期優良住宅を説明します。－６ 長期優良住宅とは どんな住宅ーe 省エネルギー対策（温熱対策）－２
省エネルギーの地域区分と等級の考え方
省エネルギーの基準は、全国の６つの地域ごとに違いますので
建築場所が、どの地域の基準の適用を受けるかの、確認が必要です。
長期優良住宅を説明します。－７ 長期優良住宅とは どんな住宅ーf 省エネルギー対策（温熱対策）－３
イ、断熱構造とする部分の基準 （等級４）
長期優良住宅を説明します。－８ 長期優良住宅とは どんな住宅ーd 省エネルギー対策（温熱対策）－４
ロ、躯体の断熱性能等の基準 （等級４）
長期優良住宅を説明します。－９ 長期優良住宅とは どんな住宅ーd 省エネルギー対策（温熱対策）－５
ロ－２、断熱材の施工の基準 （等級４）
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長期優良住宅を説明します。－１０ 長期優良住宅とは どんな住宅ーd 省エネルギー対策（温熱対策）－６
ロ－３、気密層の施工の基準 （気密住宅の場合）（等級３・４共通）
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リフォームと建替 どちらが賢い選択かー１
私共 良質住宅研究所では、設計段階から リフォーム案 と 建替案 を
対比した検討も致します。その加減で、リフォーム 又は 建替 を
検討した上で、最終的に リフォームにされた例や、建替にされた例が
多数あります。ここでは、その実例をご紹介致しますので
ご参考にしてください。
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この実例は、鉄骨３階建 建替で、他社で契約されていたんですが
最終的に融資等の問題もあり、建替を断念され
私共に リフォームで依頼して頂きました。
上記の実例表を参考にしてみてください。
※記事についての ご質問や、もっと詳しく お知りになりたい方は
メールで お問合せください。メールはこちらから
リフォームと建替 どちらが賢い選択かー２
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この実例は、当初 木造２階建建替で、数社で検討されていたので
私共も建替案を出していました。その後、既存建物を建てられた
お父様の想いも考慮されて、後に私共で提案しました
リフォーム案で決定して頂きました。
リフォームと建替 どちらが賢い選択かー３
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この実例は、当初 某住宅メーカーの鉄骨３階建での建替を
検討されていたＴＵ様が、その見積金額が、かなり高額だったので
リフォームも検討することにされ、私共にリフォームできるかの
相談をして頂きました。そのため 私共で、リフォーム案と
その見積を提出しました。それを検討されて
最終的に、私共のリフォーム案で決定して頂きました。
売り立て住宅の工事監理 顚末記－１
箕面に お住まいの Ｓ様 から、メールで相談を受けたのがきっかけで
Ｓ様が購入予定の、売り立て住宅の工事監理を
依頼して頂くことになり、お受けしました。
しかし この工事監理は、確認申請時に届ける工事監理者では
ありませんので、法令的指導が、できない立場でした。
そのため、少しやりにくい仕事でした。
そうなった訳は、Ｓ様が、すでに売り立て業者と、設計施工の契約を
締結されていたためです。
売り立て物件の場合、ほとんどが このような契約をされていると
思いますので、契約される場合には、内容を十分に確認することが
必要になります。
売り立て住宅の工事監理 顚末記－２
さて それでも、私に監理を依頼して頂きましたので、Ｓ様に同行して
設計打合せ・仕様確認、さらに Ｓ様の要望プランの作成と
それを売り立て業者に伝える打合せ等 を行ないました。
それを受けて、売り立て業者の外注設計事務所が
確認申請を提出しました。
その後 どういう理由か、確認申請がおりるのに
随分時間が かかりましたが、ようやく確認が受理されて
着工の運びとなりました。
売り立て住宅の工事監理 顚末記－３
それからの仕事は、堀方後の地盤確認、基礎配筋 アンカーボルト確認
コンクリート打設後検査、建方後金物検査、大工工事検査、断熱材検査
造作検査、外壁材施工状態検査 と、行ないました。
しかし 私は、売り立て業者から見ると、招かざる客の立場ですので
工程表が中々でなかったり、大工さんが あがると現場に入れなかったりで
消化不良気味の仕事でした。そして ようやく、施主引渡し検査を迎え
何とか役目を完了することができました。
私の長い建築士の仕事の中で、このような仕事の経験は初めてでした。
しかし先日、Ｓ様の奥様から感謝のメールを頂けたので
この仕事を お受けして、良かったと思った次第です。
以上、売り立て住宅 工事監理の顚末でした。
小屋裏 断熱材の施工状態
満足できる家づくりのポイント解説ー１
満足できる家づくりのために必要なことは、以下の三つのポイントです。
①自分の希望が反映された、納得できる設計ができること
②良心的で安心できる、施工ができる業者であること
③こちらが依頼した内容が、しっかり反映された
内容のわかりやすい、納得できる見積額であること
この あたりまえの三つのポイントが、三つ共 満足されていることが
満足できる家づくりの必須条件です。
そのためには、どんな事を知っておく必要があるかを
次回以降 解説します。
模型と実際に完成した家
私は、住宅計画の依頼を受けまして、設計プランが ほぼ まとまり
ましたら、完成のイメージを分かってもらうために、パース（完成予想図）を
描くようにしています。しかし 時々、模型を作ることもあります。
先日 完成しました、東住吉区のＦ様邸では、完成模型を作りました。
それで、模型と実際に完成しました建物の写真を、比べてみました。
さて、如何でしょうか。
私としては、ほぼ イメージ通りに出来たと思うのですが。
建築模型 と パース
建物が出来上がった状態を、立体的に表現する方法として
パース と呼ばれる完成予想の図面（絵）と、模型で建物を作る
建築模型 があります。
パースは最近は、コンピューター（ＣＡＤ）で簡単にできるように
なりましたが、私は相変わらず、手書きで作成しています。
また 建築模型は、精巧なものは 模型のプロに依頼します。
その場合、３万～５万円ぐらいはかかります。
しかし 私の友達で、無印良質住宅ネットの会員の
中井清志建築設計事務所 所長の中井氏は
簡単な模型なら自分で作ってしまいます。
中井氏の作った建築模型
私の描いたパース
ノーリツさんでのリフォームセミナーの報告
ノーリツ大阪ショールームでのセミナーの様子
先月の ９月２９日（土）・３０日（日） の２日間
ノーリツ大阪ショールームで開催された、リフォームセミナーの写真です。所長が講師を務めさせていただきました。
住宅にできる地球温暖化対策
ある会社の地球温暖化対策を訴える広告
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地球温暖化が進んでいるニュースが
毎日のように 新聞・テレビ・ラジオ から流れています。
そこで建築に携わるものとして、住宅建築ができる地球温暖化対策には
どんなことがあるかについて考えてみました。
項目的には
①住宅建築の過程での、消費エネルギーと炭素放出量の削減
②住宅の長寿命化を計ることでの
地球資源保護と建築消費エネルギーの削減
③住宅の設計仕様によって、熱損失を防ぐことで
消費エネルギーと炭素放出量を削減
④雨水を再利用しての節水
⑤自然の力をエネルギーに変換
の、５項目が考えられます。
そこで、これらの項目一つ一つについて
具体的なデータで説明して行きたいと思っています。
次回は、①の住宅をつくることに掛かる
消費エネルギーや炭素放出量を削減する方法 について お話します。
地球温暖化対策ー住宅建築の過程での消費エネルギーと炭素放出量の削減
住宅１棟を建築すると、どれくらいの炭素を放出するのでしょうか。
これを、住宅の構造別に算出したデータが下図です。
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このデータは、各構造に使っている、材料の製造時に放出される
炭素の量を計算したものです。
この結果から、木造住宅を建築することが、他の構造の住宅を建築する
ことに比べて、いかに 地球温暖化対策 になるかがわかります。
冷房の温度を１℃高く、暖房を１℃低くして、削減できる ＣＯ2 が
年間で約３１ｋｇと言われていますので、その数値にあてはめて
考えてみれば、住宅１棟を 鉄筋コンクリート造 から 木造住宅 に
変えることで削減できる 製造時炭素放出量１６６７８ｋｇ は
５３８戸（538×31kg＝16678kg）の住宅が、年間冷暖房温度を
１℃節温した効果によって削減できる ＣＯ2 の値に、ほぼ等しいと
いうことになります。
地球温暖化対策ー各種材料製造における、消費エネルギー量と炭素放出量
住宅に使われる材料の製造時における
消費エネルギー量 と 炭素放出量 のデータがあります。
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このデータを見れば、コンクリート や 鋼材 や アルミ という
建築には、なくてはならないと思っている材料が、いかにエネルギーを
消費し、炭素を放出する材料であるかが わかります。
逆に木材は、製造時の 消費エネルギー量・炭素放出量 共に少なく
その上、木材自身が炭素を蓄積しているので
木材を有効に利用することが、地球温暖化対策にとって
とても大事なキーワードだと、私は思っています。
地球温暖化対策ー木造住宅は炭素を蓄えています。
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木は 長年にわたり、二酸化炭素を吸収し貯蔵しつづけています。
その木が木材になり、木造住宅になっても、木材の中に蓄えられた
炭素は そのままです。
延床面積１３６㎡（４１坪）の木造住宅には、約２４㎥の木材が使われて
いますので、蓄えている炭素は 約６t にもなります。
日本人 一人当りの年間での二酸化炭素発生量が 約２.６t ですので
木造住宅１軒で、一人が排出する二酸化炭素の２・３年分を貯蔵し
空気を浄化してくれていることになります。
地球温暖化対策ー再生可能な建築資材 木材
建築に使用する材料の中で、唯一 再生可能な材料が木材です。
そして 木を再生し続けながら、木材として使用すれば
大気への炭素放出の抑制に大いに役立ちます。
日本の国土の６７％が森林で、約２５００万ヘクタールの面積に
のぼります。また 日本の森林の内、国有林と公有林が約４０％
民有林が６０％です。その内、主として木材として使う人工林が
約１０００万ヘクタールを占めています。
これだけの人工林を持つ国は、世界で四ヶ国だけで
日本は、人工林という天然資源の大国と言えます。
しかし 平成９年の木材の国内自給率は、２０％を割り込んでいます。
このあたりの改善も、日本の地球温暖化対策につながります。
そのためには、国産材を有効利用して、木造の家を建てることが
私達 住宅建築に携わるものにできる、地球温暖化対策です。
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地球温暖化対策ー住宅を長持ちさせて長く使う
住宅ができる 地球温暖化対策 の一番は、木造の家づくりと
お話しましたが、日本では、そんな木造住宅を ２６年から３０年 で
建替えてきました。これでは、折角 木造住宅を建てても 結局は
地球温暖化防止に逆行してしまいます。
そこで、住宅の寿命をもっと長くできるような造り方と、長く使える造り方が必要です。
下記の表は、各国の住宅を建替えるまでの年数の表ですが
日本の住宅が諸外国に比べて、いかに短い年数で建替えられてきたかがわかります。この辺りを、多いに見直す必要があります。
地球温暖化対策ー住宅を長持ちさせるには
住宅を長持ちさせるには、どうすれば良いのでしょうか。
それには、色々な事が考えられますが
私は、下の写真の家にヒントがあると思います。
箱木千年家
箱木千年家の座敷
写真は、兵庫で保存されている、築５００年になる民家 箱木千年家 です。私は、日本の気候風土で住宅を長持ちさせるには、箱木千年家のように
人に優しい、風通しの良い家 にすることだと思います。
そうすると、木にも湿気がたまりませんので、腐朽菌や白アリも
生育しにくくなり、木の家が長持ちします。
そして それは、地球温暖化対策になると思います。
地球温暖化対策ー住宅の耐用年数
日本で、法的に定められた住宅の耐用年数には
以下のようなものがあります。
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この表は、固定資産税 等の基準になる
減価償却の計算の元になるものです。
木造で２４年、軽量鉄骨系プレハブ（鉄骨造３mm以下）で２０年です。
つまり ほとんどの住宅が、２０年から２４年で減価を償却しているという
考え方で、これが日本の住宅が、平均２６年から３０年で建替えられている原因になっているのかも知れません。
地球温暖化対策ー住宅の長寿命化のキーポイントは風
木材が長寿命の構造材であることは、法隆寺 や 箱木千年家 といった
建築の事例から証明されていますが、しかし その木材を健康な状態で
維持するためには、現代住宅なりの設計と工夫が必要です。
そのキーポイントとなるのが 風（通気） です。
木材に、適度な通風を与えることのできる設計や、壁体内部・室内・床下
についても、通風できる構造が必要です。
高温多湿な日本においては、必須の条件です。
日本の気候風土を生かした建物として有名な正倉院は、軒が奥く高床で
壁は校木（あぜぎ）という、三角形断面の材で構成される校倉造りで
宝物に対する湿気を防ぐことを考えて建てられた倉庫です。
建立時期は不明ですが、７５６年以前と言われています。
風を旨く生かした建築です。
地球温暖化対策ー住宅の長寿命化のための設計とは
どんな設計をすれば、５０年・１００年 と長く使える住宅をつくることが
できるのかを、まとめてみました。
①地盤の状況に応じた適切な基礎設計
②バランスの良い構造計画と耐震設計
③メンテナンスのしやすさと、耐久性に配慮した外殻（屋根・外壁・建具）
の選択
④気候風土に適した断熱・通気設計
⑤自然環境と天然素材を生かした設計
⑥将来の暮らし変更と、使い勝手に配慮した設計
⑦給排水・電気・衛生設備・住宅設備機器 のメンテナンスと取替えに
対応しやすい設計
以上の項目が、あげられると思います。
そして、その設計に基づいた適切で良質な施工で
工事が行われることです。
ごく当り前の事ですが、その当り前の事が、長持ちする住宅づくりには
最も大事な事だと、私は 常々痛感しています。
１５６４年に シェイクスピア が生れた家
地球温暖化対策ー住宅を長持ちさせるためのメンテナンス
住宅を長持ちさせるためには、適時のメンテナンスが大事です。
どんなに丈夫な家を作っても、メンテナンスなしと言う訳にはいきません。
家の窓を時々あけて風を通してやることも、家のためには大事な
メンテナンスです。
下の表は、住宅を長持ちさせるための、お手入れ・修繕 の目安表です。
あくまで目安ですので、それぞれの家によって違ってきますが
この表のような、お手入れや修繕を心得ておいて
適時にメンテナンスすると、住宅は長持ちします。
尚 この表にはありませんが、しろあり除去は、現在の薬剤は５年間が
再施工の保証期間ですので、新築後５年を経過するあたりで
点検が必要です。
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地球温暖化対策ー壁面緑化
甲子園球場の蔦のように、壁面を緑化しますと
蔦が夏の日射を遮音し、冬は蔦が落葉性ですので
日射をさまたげないという効果があります。
さらに、蔦と外壁の間に自然の空気層ができますので
その効果もあって壁面緑化は、建物の省エネルギー化に
大いに役立つ、パッシブなシステムです。
甲子園球場 名物の蔦
ワイヤーを使った 壁面緑化システム
地球温暖化対策ー屋上・屋根緑化
屋上や屋根を緑化することで、日射の建物への影響をやわらげ
また芝生から水分が蒸発する時に、地表の熱を奪いますので
冷却効果も得られます。
このような事から、屋上・屋根緑化によって冷暖房が削減でき
省エネルギーな建物が実現できます。
屋根を緑化した建物
しかし、屋上や屋根緑化を行なう場合には、防水の選定と
防水層に根がまわらないようにする保護膜の施工。
さらに表面を覆う、植物や軽量土壌の選定が大変重要です。
そして、それによって建物に掛る重量が決まりますので
それを考慮した構造設計が必要になります。
地球温暖化対策ー自然の恵みを活かす・雨水
住宅で比較的 簡単に、自然の恵みを活かせるのが、雨水の利用です。
最近は、様々な雨水貯水用のタンクが発表されています。
使用目的や設置場所、希望する用途によって選ぶことができます。
仕組みは、住宅の竪樋に専用の集水継手を接続して、タンクに呼び込む
形で、タンクが満水になると、オーバーフロー機能で雨水は
そのまま樋を流れるようになっています。
飲用以外の庭の散水や、防火用水、非常用水として使用でき
水道代の節約や節水になります。
セキスイの雨水貯水タンクと
タキロンの雨水貯水タンクです。
地球温暖化対策ー自然の恵みを活かす・風力発電
風の力で発電する風力発電が、日本でも、あちらこちらで見かけるように
なってきましたが、住宅の屋根やベランダに設置できる家庭用タイプの
風力発電システムも販売されています。
特に、風力発電と太陽光発電を組み合せた ハイブリッド発電システム というタイプでは、平均風速１.３（w/s） で８時間風が吹き、３.５時間の日照があったとした時に、一日の発電量が ３３０（wh） 得られるそうです。
この発電量を、電気製品が何時間使えるかに置きかえると
２０Ｗの蛍光灯で１６.５時間、液晶テレビで１８時間になります。
建築場所が、有効に風を活かせる場所であれば、風力発電は
省エネルギーで自然を活かすシステムだと考えますが、いかがでしょうか。
太陽光発電との併用タイプの
家庭用風力発電（ゼファー社製）
地球温暖化対策ー自然の恵みを活かす・太陽光発電
太陽光で発電する太陽光発電システムは、自然の恵みを生かす
最も省エネルギー効果のある方法です。
最近では、太陽光発電システム＋オール電化エコキュートの組合せで
光熱費ゼロも可能という、宣伝をしている住宅メーカーもあります。
太陽光発電システムを屋根に設置した住宅
地球温暖化対策ー太陽光発電で光熱費ゼロ
太陽光発電システム と オール電化、エコキュート のシステムを
高気密高断熱性能の住宅に装備すれば
「光熱費はゼロにできるのか」 を考えてみます。
１世帯の年間平均消費電力量と
太陽光発電システムの年間発電量の関係
１年間の１世帯あたりの年間平均消費電力量は
住環境計画研究所 「家庭統計年報」 によりますと 約４５００kwh です。
これは、太陽光発電システムの ４kw仕様 以上のシステムで
ほぼ まかなうことができます。
例えば、シャープの ４.２８kwシステム ＬＮ４２８－ＮＤ１５３ＡＵ
（太陽電池モジュール）×２８枚（南面設置、傾斜度３０°） で
大阪の日射データで算出した予測発電電力量は、４５８２kwh です。
（シャープのデータ）
これを年間の電気料金に換算すると 約１０.７万円 になります。
つまりは、年間の電気代がこれ以下で収まれば
光熱費はゼロという事になります。
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地球温暖化対策ー太陽光発電の取付角度
太陽光発電システムの、発電効率を最大限に生かすためには
天空に対する太陽光パネルの 傾斜角 と 方位 を
一番 太陽を受けるように設置することが大事です。
年間発電電力量は、傾斜角３０°真南を１００％ として算出しています。
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地球温暖化対策ー太陽光発電とオール電化住宅
太陽光発電を設置して、光熱費ゼロを実現するためには、太陽光発電の設置容量や効率と共に、住宅を電気設備のみにする必要があります。
そのためには、給湯システムもガスではなく、電気温水器や
ヒートポンプ式電気給湯器（エコキュート）のような貯蔵式の給湯になり
また調理器具も、ガスコンロのような直火式ではなく
ＩＨコンロに変わります。
そしてこのように、住宅をオール電化にすると
はぴeタイム（季節別・時間帯別・電灯料金） や はぴeプラン 等の
割安電気料金の適用が受けられます。
そのため、太陽光発電によって得られた電力や、余った電力を
電力会社に売って得られた電力料金とを、相殺してゼロになれば
光熱費ゼロが実現します。
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長持ちする家が建てたいー１ 日本の住宅の寿命
家に対する要望には、人によって様々あると思いますが、誰もが願う基本的な要望に
「長持ちする家を建てたい」 があると思います。あたり前と言えば あたり前の要望ですが
しかし 昭和４０年代頃から主に都市部に大量に建てられた住宅は、残念ながら
「長持ちの家」 ではありませんでした。表ー１ は、住宅の平均寿命の国際比較を総務省が調べたものですが、日本の住宅の平均寿命は ３０年 になっています。それに対して英国は １４１年 と日本とは大きな開きがあります。また 住宅金融公庫の調査による 表ー２
「築後何年で建替えたか」 の調査でも、築２９年以内で建替えている家の比率が ５６％
にものぼります。この２つの調査結果からも、日本の住宅が 「長持ちの家」 でなかった事がわかります。
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長持ちする家が建てたいー２ 日本の住宅の寿命が短い理由
日本の住宅の寿命が何故こんなに短いのか、それには いくつかの理由が考えられます。
先ず第一に、統計の対象と成っている住宅は、戦後以降の住宅不足の時代に建てられた
一定の大きささえあれば良い というような安普請の住宅が多かったため、その後 日本が
高度成長し、バブル期に至るまでの過程で、古い住宅が新しく建替えられて行ったという
事情があります。第二に、日本人の価値観や生活様式が急激に変化し、さらに日本人の
新しいもの好きの気質や、日本独自のプレハブ住宅や住宅展示場等の、自動車を買い替えるがごとき ニューモデルハウスの宣伝にひかれて、古い家の建替えが進んだという点も
あると思います。さらに 第三に考えられるのは、日本では 欧米と違って、中古住宅の
評価が低く、かつ中古住宅の市場としての受け皿がなく、中古住宅を活用する方向が
少なかった事もあったと考えられます。以上のような日本の住宅事情から 日本の住宅は
世界でも稀なほど短い期間で建替えられてきました。しかし ようやくこのような日本の住宅の傾向は、終わろうとしています。それは 少子高齢化や地球環境や地球資源を大切にしないとやっていけない時代が到来しようとしている事が、そうさせているように思います。
このような背景を受けて、政府も 住生活基本法 という法律を制定し、量から質への転換を
計ろうとしています。
長持ちする家が建てたいー３ 箱木千年家
箱木千年家
神戸市北区に、築後５００年になる住宅（民家） 箱木千年家 が現存しています。
日本の木造住宅では 最古のものだそうです。この家は 屋根は 茅葺、壁は 土壁 の
シンプルな木造です。室町時代に建てられたそうですが、ほんとうは 日本の木造は
長持ちすることを立証している建物です。木造はしっかり造れば、鉄筋コンクリート造より
長持ちしますよ。何故なら 鉄筋コンクリート造の建物で、築後２００年超えている建物は
まだないぐらいですから。
長持ちする家の建て方－１ 良い土地とは？
長持ちする家の条件として、初めに 良い土地を選ぶ という事が
大事です。家相でも、良い地相を表す 四神相応の地（南低北高の地）
という言葉や、悪い地相を表す 三愚の地 という言葉があります。
その家相の教えにも共通している 良い土地とは
水捌けが良く・日当りが良く・地盤がしっかりしている
の三拍子そろっている土地です。しかし、もしこの条件がそろっていない
土地を持っておられれば、それを建築的に補うということになります。
長持ちする家の建て方－２ 土地が道路や隣地より低い場合
すでに土地を所有しておられて、その土地に建物を建てる場合の
道路・土地・建物 の関係を考えたチェックポイントを説明します。
道路や隣地より自分の土地が低い場合、盛土によって道路より地盤面を上げる方法があります。また隣地に対しては、同じ地盤面にするという方法があります。盛土の方法が取りにくい場合は、基礎の立上り部分を上げて
１階床の高さを高くする方法があります。これは、１階床を高くすることで
家からでる配水管の勾配を確保して、排水の流れを良くしようということです。
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つまり道路や隣地より自分の土地が低い場合に、一番気を付けないと
いけないのは 排水 です。そこで自分のところの排水を流す公共下水管の管底の高さが、自分の敷地面からいくら下がっているかを
下水道局や下水道業者で事前に調べておくことが重要になります。
長持ちする家の建て方－３ 地盤の強さを調べる
自分の土地の地盤について、どの程度ご存知でしょうか。
地盤調査をされていれば、地盤調査報告書 というものが提出されますので、その中に 地耐力 とか 土質 とかの調査結果が記載されています。
もし 地盤調査をされていなかったら、建築計画を進める前に必ず
地盤調査をしておきましょう。長持ちする家を建てるには、必ず必要です。費用は、スウェーデン式 というやり方で、５ヵ所調べて概ね ５万円～７万円 です。
この調査から 地耐力 と 土質 がわかります。
地耐力というのは、地盤が重さに耐える強さを表します。
例えば、50KN/㎡ というように表示します。これは 昔風に言えば
1㎡当り ５トン の重さに耐えられることを示しています。
木造３階建で おおよそ 1㎡当り 1.8t 程度の建物重量ですので
それに対する安全性を確認します。
長持ちする家の建て方－４ 土佐の木材で構造材を見せた住宅を建てませんか！
構造材を見せて生かす家づくりセミナー 資料より
11/24（金）に 構造材を見せて生かす家づくりセミナー に行ってきました。高知県の 嶺北木材共同組合 が主催で高知県も後援している
セミナーで、嶺北木材共同組合の理事長 田岡秀明氏 と 国産材コーディネーターの 戸塚元雄氏 のお話でした。
木の家で長持ちする家づくり を実践している私としても興味深いお話で
大いに賛同できる内容でした。
もし私のブログを見て頂いてる方で、構造材を見せた住宅を建てたいと
思っておられる方がおられましたら、一緒に土佐の木材で 温かみ が
あって 健康的 で 長持ちする木の家 を建てませんか。
もし 興味があるようでしたら、ご連絡ください。
長持ちする家の建て方－５ 土質と盛土切土を調べる
地盤の土質によって、建物に与える影響は違います。
例えば、砂質の地盤でゆるい地盤は、地震の時に 液状化 することがありますので、精密な検討が必要になります。また粘土質の地盤で軟らかい
地盤は、不同沈下 のおそれがないかの検討が必要な場合もあります。
また 粘土質地盤は、雨水が浸透しにくいので、敷地の水捌けが悪いので 地表面の排水について十分な配慮が必要です。さらに 地盤が盛土や
埋戻し土の場合や、盛土と切土が敷地内でわかれている場合等は
不同沈下のおそれがありますので、その状況を踏まえた地盤改良や
基礎設計が必要になります。
長持ちする家の建て方－６ 長持ちする基礎
現在の住宅基礎は、鉄筋コンクリート造の 布基礎 と ベタ基礎 が
一般的です。その基礎の役割は、建物の重さを均等に地盤に伝えて
建物を安定させることと、風の力で建物が吹き上げられないようにする
ことです。長持ちする家 の文字通り礎となる基礎の設計は、地盤の強さ
（地耐力） と 建物の重さ との最適のバランスを設計することにあります。
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長持ちする家の建て方－７ 自然環境との調和
家の設計は、日射・風・雨・雪 などの自然の影響と、いかに旨く付き合うかに掛っています。例えば 家を南向きに建てるのは、太陽の光（日射）を できるだけ長く家の中まで取り込むための建て方です。しかし 同じ日射でも、夏の西日は防ぐようにします。風に対しても、沖縄のように台風の多い地方では、軒の高さが低く、屋根は瓦を しっくい で固めて、敷地廻りを
石垣でめぐらせた、風の影響を受けにくい家が建てられています。
又 東北 仙台平野の いぐね のように、防風林を家の廻りに設けて
風を防ぐようにしている建て方もあります。さらに 雨の多い地方では、
水捌けや排水を配属して、低地には家を建てないで、高台に家を建てる
ようにしているとか、豪雪の地方では、屋根の勾配をきつくして、雪が
すべり落ちやすいようにしたり、軒先のところでは、逆に雪止めを設けて、軒先が雪の重みで壊れないようにしたりと、それぞれの自然にあわせて、家は建てられてきています。このように家は、建てる場所の自然条件に
あわせて、旨く自然条件と付き合えるように設計されなければ
長持ちする家は できません。
長持ちする家の建て方－８ 隣接地との関係
家を設計するにあたり、接する道路 や 隣接する土地 や 建物 、樹木 のことも配慮する必要があります。道路と敷地との高低差や道路の交通量、
さらに街路樹木のあるなし、また隣接する土地との高低差や擁壁や
石垣の状態。隣接する建物の外観形状や樹木の生育状況等も、これから建てようとする建物に少なからず影響があります。特に、隣接する建物の窓の位置やバルコニー等の位置は、視角的に心理的な影響が考えられます。また 最近良く問題になる、防犯上の死角を作らない配慮についても
検討する必要があります。さらに 密集住宅地の場合は、火災時や地震時の避難経路や消防救助活動の阻害要因を作らないことについても、
当然 配慮が必要です。日本のように市街地戸建住宅が多いところでは、隣接地を無視しては、家の設計は できないと言っても過言ではありません。このこともまた、この家に長く住みたい思える環境につながる要因です。
長持ちする家の建て方－９ 家の構造選び
住宅の構造は、構造の骨組を構成する素材の種類と、その骨組の作り方や組み方の種類との組合せで、色々に区分されます。
例えば、構造の材料が 木造 の場合であれば、骨組の作り方や組み方で、在来工法 とか 軸組工法 とか、２×４ とか 木質プレハブ工法 というように分れます。
鉄骨造 であれば、重量鉄骨造ラーメン工法 とか 軽量鉄骨プレハブ工法 というような具合です。
税法上の耐用年数は、鉄骨コンクリート造が ６０年 、重量鉄骨造が ４０年 、木造が ２４年 と定められていますが、必ずしも長持ちする構造が、
耐用年数と比例する訳では ありません。
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長持ちする家の建て方－１０ 木の腐れと白蟻
木の家は、阪神大震災の影響もあって、長持ちしないような風潮が
ありますが、現実には 木は、2000年以上も生きる強い生命力がある
ことや、伐採されてからも生き続け、200～300年 経ったときに強度が
いちばん増すという、神秘的な材料であることが解明されています。
そして木は、自然再生が可能な唯一の建築構造材です。しかし その木の生命力と強度を害うのが、木を腐らす 腐巧菌 と 白蟻 です。
腐巧菌は、気温24度以上・湿度85%以上 のときに盛んになるので、
その状況をつくらないような木部（躯体）に対する防湿と結露防止設計や、床下の防湿施工が有効な方法です。つまり木が乾いていれば、腐巧菌に
とっては、水分が不足しているので繁殖できません。このことは白蟻にも
当てはまり、水分補助できなくすることが重要です。
その上で腐巧菌や白蟻から木を守るために、木部の防腐 防蟻処理を
行ないます。そして定期的な防腐 防蟻の検査（5年に一度）と
再処理等の対応も、家を長持ちさせるには欠かせません。
シロアリの被害
長持ちする家の建て方－11 樹種による耐用年限
木は、樹種によって耐腐性に差があります。
また防腐処理の方法によっても耐用年限は違います。
下の表 a が、屋外の土に接する部分で放置した場合の耐用年限で、
土に接しなければ、この値の２倍程度の耐用性があると考えられます。
b の防腐処理した木材には、ＪＡＳマーク品 や ＡＱマーク品 が
品質性能の認証を受けたものです。性能区分は Ｋ１～Ｋ５ までに
分けられています。c は、土台の樹種による耐用年限を表したものです。
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長持ちする家の建て方－１２ 柱１本の強さ
木造の家の構造上の特徴は、柱が沢山使われる構造であることです。
そのため１本の柱に力が集中する鉄骨造や、鉄筋コンクリート造ラーメン構造に比べて
荷重が分散して、掛かり柱１本が負担する力は小さくてすむ安定した構造です。
下の表は、木造の柱の大きさと樹種ごとに柱が負担できる荷重を表した表です。
長持ちする家の建て方－１３ トヨクニハウス
大阪では、恐らく 最も古い 鉄筋コンクリート造（ＲＣ）アパートが、トヨクニハウスだと
思います。昭和６年（1931年）竣工ですから、築７６年ということになります。
大阪市都島区高倉町１丁目に建っている、４棟の民間アパートがトヨクニハウスです。
建物は、中央に階段室を配置した左右対称のプランになっています。
そして、鉄筋コンクリート造の玄関にあるトヨクニハウスの切文字や、ポイント的に使われて
いる鉄のバーで区分された丸窓が、とっても印象的です。
設計者は不詳だそうですか、建物を見ていると設計者の遊び心が感じられて、
共感してしまいます。こんな遊び心も、長持ちする家の建て方の要素かもしれません。
住宅の現場がみたい 地盤調査は必要です。
地盤調査の目的は、地盤の硬い軟い、締り状態などを判定して
建設予定の建築物の基礎構造設計の基礎データを得る事です。
地盤調査の方法には、標準貫入試験（ボーリング調査）やスウェーデン式サウンディング試験がありますが、３階建規模の住宅では一般的にスウェーデン式サウンディング試験で行なわれます。そこで、スウェーデン式調査について説明します。上記図面のように調査ポイントは５ヶ所が一般的で、５ヶ所で上記写真のような計器を使ってサウンディングします。
住宅の現場がみたい 地盤調査結果の見方
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調査結果は、上記のような書式で５ヶ所分報告されます。この表の見方は、表中の貫入深さＤが地表からの深さです。同じく表中の換算Ｎ値とは、ボーリング孔を利用しておもりを３０ｃｍ貫入させるのに必要な打撃回数をいいます。この回数が多いほど固い地盤という事です。そしてこのＮ値を使って地耐力を推定します。表中の換算９a tf/㎡の数値が地耐力です。しかし気をつけないといけないのは、調査の結果いくら固い地盤でもその固い地盤の厚み（深さ）がある程度ないといけません。それを見てみて現してるいるのがこの表の斜線グラフです。斜線が表中右側まである方が固い地盤でタテ方向が深さですから、固い地盤の層が何ｍあるかが推定できます。
住宅の現場がみたい 地耐力の目安
「建築基礎構造設計規準より」
地耐力の目安は、上記に現されています。木造2階建で3ＫＮ/㎡（昔の表示では3t/㎡です。）以上、
木造3階建で5ＫＮ/㎡以上あれば、建築物が沈下することがないという目安です。
尚 調査の結果、それだけの地耐力が期待できない場合に、地盤改良とか杭打工事というような
方法によって基礎を支える事になります。
住宅の現場がみたい 地盤改良
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建物の重量を支えるだけの耐力のある地盤（支持地盤といいます。）が、建物の基礎の底盤部分にない事がわかった場合に、地盤改良が必要になります。その場合、地盤面から支持地盤の深さが1m程度の場合は、表層改良という土と反応して硬化する改良剤を散布して混合して、さらに転圧して改良地盤を作ります。さらに支持地盤が5～6mと深い場合は、柱状改良と言って、直径500～600mの円柱状に掘剤しその中に特殊セメントを流しこんで、杭のような柱体の改良を行ないます。尚 これ以上支持地盤が深い場合は、大型建築物で行なわれているのと同じ、コンクリート杭や鋼管杭を打込むという大がかりな工事になります。
住宅の現場がみたい 地盤改良の現場 ①
上の写真は、地盤改良剤を配布 混合している現場の写真です。
住宅の現場がみたい 地盤改良の現場 ②
上の写真は 地盤改良後 砕石を敷き うめて転圧した後、防湿シートを施工した写真です。
この後 現場は 捨コンクリートを打って、ベタ基礎の鉄筋を配筋する基礎工事に入ります。
住宅の現場がみたい 地盤改良の現場 ③
次に 柱状改良の現場を紹介します。
上段の写真は 既存建物の解体後、整地して杭芯をだした状態です。
中段の写真は 既家に対する養生の状況写真です。
下段の写真は 柱状改良のための重機の作業の全景です。
住宅の現場がみたい 地盤改良の現場 ④
左側の写真が、堀削した穴に特殊セメント（ミルク注入といいます。）を注入し
その後、柱頭処理をして柱状改良が完了します。右側の写真は、その後 建物位置をだしていた
地縄を張り直してから、最後に清掃して地盤改良工事が完了した状態をあらわしています。
地盤改良は このような手順で行われます。
さらに 次に基礎工事にかかります。
住宅の現場がみたい 基礎配筋検査の見方 ①
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地盤改良が完了して、その上に捨コンクリート打ちをして水平（レベル＝水準をだすと言います。）を
取ります。ここで注意することは、この水平面が基礎の底の部分になりますので
その高さが、前面道路からどれくらい下がっているのかとか、その基礎底から 何ｃｍ上が
出来上がったときの地盤の位置になるのかとか、自分で確認してみてください。
徐々に図面の数値だけだったものが、現実の感覚として わかるようになってきます。
住宅の現場がみたい 基礎配筋検査の見方 ②
基礎の中に入る 鉄筋の配筋ですが、図の中の基礎詳細図（前回を参照ください。）に
鉄筋が 13Φ とか 13D とか @ （ピッチ）200とか書かれていると思います。
13Φは、鉄筋の太さで 直径が 13mm、Φとあれば 丸鋼という鉄筋です。
Dとあれば 異形鉄筋といって、表面に コブ のある鉄筋です。最近は Dとある異形鉄筋がよく使われます。@ （ピッチ）は、鉄筋と次の鉄筋の間隔を現します。200と書かれていれば 20cm間隔という意味です。また鉄筋は、土に直接触れると錆びるのと、コンクリートと一体化させるために
かぶり と呼ぶ あきを取ります。そのため 捨コンクリートと鉄筋の間に スペーサー という金物や
サイコロのような四角いコンクリートを置いて、その上に鉄筋を乗せていきます。
配筋が良いか悪いかの判断は、専門的な事を除けば 上の写真のように上から見て 四角い升目が
整然と見えれば ほぼ、まちがいのない配筋と言えると思います。
住宅の現場がみたい 基礎コンクリート打ちからアンカーセットまで
基礎の配筋が、設計図通り正しく行われているか確認できましたら、次の工程は型枠というもので
鉄筋を所定の巾で囲い、それが完了しましたら コンクリートを流し込みます。
これが コンクリート打ち です。一番上の写真は、基礎の立上りを鋼製の型枠で
したケースで、最近は 鋼製型枠が増えてきました。真中の写真は、木製の型枠での施工例で
基礎の底盤部分と立上りを一回で一緒に打つ やり方でした施工例です。丸いチューブのような
ものが、ポンプ車からコンクリートを流し込んでくるものです。下の写真が、コンクリート打ち後
型枠をはずして、基礎が打上がった状態での検査の写真です。
立上り 天端 中央にでている丸棒が アンカーボルト で、これが基礎巾の中心にセットされて
いるのを確認します。
住宅の現場がみたい 土台から上棟
土台を据付る前に最近は、土台と基礎天端の間に 基礎パッキン と呼ばれる
床下換気を確保できるパッキンをセットします。そして その上に土台を据付けます。
この工程で大事なことは、アンカーボルトが基礎立上り巾の中心で、かつ所定の位置に
セットされているか （上の真中の図面が金物を表わした図面です。）を図面と照合して確認します。
特に現在は、木造住宅 ２階建でも ホールダウン金物 （上の一番下の写真）が義務つけられて
いますので、それの アンカーボルト がセットされているかのチェックも重要です。
住宅の現場がみたい 上棟と金物チェック
棟が上がりますと（上棟といいます。）建物の立ち（重直）を見ながら
図面通りに 耐力壁と呼ばれる、構造用合板 や 筋交 を入れていきます。（真中の写真の図面）
そして、構造金物を取付けて 本締め を行ないます。（一番下の写真）
この工程では、図面の所定の位置に 金物 が 取付けられているか
ビス や ボルト が正しく締められているかを確認します。
住宅の現場がみたい 屋根廻りチェック アスファルトルーフィング施工
屋根廻りのチェックで大事なところは、屋根の下葺の防水紙の施工です。
一般的に アスファルトルーフィング という防水紙で 1m×21m巻
22kg品が使われます。これを軒先の水切鉄板の上から横巻き（軒先と平行に）に
敷込んでいきます。一番下の軒先廻りが敷込めたら、棟へ向かって次のところと
順次 上がっていきます。アスファルトルーフィング敷込施工上のチェックポイントは、重ね巾を
上下（流れ方向）100mm以上、左右は 200mm以上 取るということです。
また 谷になる部分は、一番底（下）に 1000巾で捨敷込をしてから、通常の横巻きで
上から重ねて敷込みます。同じように隅木部分は 500巾で、棟部分は 左右折り掛けとして
折り掛け巾は 300mm として敷込みます。下記の図のようにします。
建築工事のチェックは、工事が進むごとに隠れてしまうところのチェックが大事ですが
特に防水は、言うまでもなく 一番大事なところですので、現場監督に断って
気をつけて 屋根の防水下地工事を のぞいてみてください。
住宅の現場がみたい 屋根廻りチェック 水切と防水の立上り
屋根廻りのチェックで、防水紙の施工と同じように大切なことが、水切鉄板の壁際の立上り寸法と
防水のある場合の壁際の立上り寸法や、掃きだし窓部分の防水の立上り寸法です。
施工中に わかりやすいところですので、下の図を参考にチェックしてみてください。
住宅の現場がみたい 外壁防水のチェック
外壁をサイディング材等で施工する工法の場合は、そのサイディング材等の裏側に
上昇気流が流れる通気層を設けます。そして その通気層と壁体の通気層側に
透湿防水シート を貼ります。この透湿防水シートが、壁内部への漏水を防ぐバリアーです。
さらにサッシ廻りは、防水テープ を貼ることによって漏水を防ぎます。
以上の 透湿防水シート と 防水テープ の施工が正しくされているかをチェックします。
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住宅の現場がみたい 断熱材 施工のチェック の １
日本の住宅の断熱化は、これまでは 住宅金融公庫の 割増融資基準 や 国の 次世代省エネルギー基準 をベースにして計られてきました。（住宅品確法の省エネルギー対策等級も これらを取り入れたものです。） その基準に基づき、地域によって断熱材の種類や厚さが決められ施工されています。
上の上段の写真は、グラスウール断熱材 が Ｆ４スター商品であることを証明するものです。
下段の写真は、床面の断熱材として使われる ポリエチレンフォーム成形板 の施工した状態です。
住宅の現場がみたい 断熱材 施工のチェック の ２
上の写真が、グラスウール断熱材 を 壁体内に充填した状態です。グラスウール断熱材は
間柱 と 間柱の間に入る巾に裁断されて、防湿フィルムで取付て くるまれています。
この耳の部分を 間柱に止めていくように施工します。
下の図の左側のように押込んで 壁の中に隙間をつくるような施工は、その部分が結露の原因に
なりますので 不良施工です。断熱材の耳と耳を重ねて施工することで、室内からの湿気が
壁体内に浸入しない 防湿層をつくることになるので、この部分を正しく施工することが重要です。
住宅の現場がみたい 給水配管のチェック
給水の配管には 常に水圧が かかっています。水道の蛇口を ひねると 水が勢いよくでるのは
この水圧の おかげです。シャワー・トイレ・電気やガスの給湯器 全て、一定の水圧がないと
作動しません。しかし、給水配管の継ぎ方が不良であれば、そこから水が 勢いよく漏れる
ことにもなります。そこで、給水管や給湯管は 配管工事が完了しましたら、すぐに水圧試験を
することが決まっています。配管工事完了後、いつ 水圧試験が行われたのかを
確認しておく事が大事です。
現場での水圧試験
住宅の現場がみたい 排水工事の施工チェック
排水工事で大切なことは、排水管の勾配が規定通りとれているかと、臭いが排水管から
もれないように封水（トラップ）が正しく施工されているかが大事です。また最近は、汚水管等の
使用時の排水音を低減する遮音材（ベンソン）で、汚水管を被覆する施工も一般的になっています。
（下の写真）
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排水管工事検査
住宅の現場がみたい 電気工事の通電チェック
電気工事が完了しましたら、通電や電圧のチェックや断線やショート（電気的短絡）のチェックを
電気工事技術者が、テスターで行います。このテストの結果、異常がなければ 電気工事検査
合格です。
基板の取り扱い方ノウハウ より
住宅の現場がみたい 電気の契約区分
住宅に引込まれる電力は、電灯用の従量電灯引込の（甲） 単相１００Ｖ×５Ａ（契約容量５００Ｗ）と
（２） 単相１００Ｖ または １００/２００Ｖ×１０～６０Ａ（契約容量１２０００Ｗ）のどちらかです。
最近は、ＩＨヒーターやエアコン等で２００Ｖ配線を使う事が多く、電気容量も多く使いますので
ほとんど従量電灯（２）の契約になります。さらに、電気温水器使用等で深夜電力割引を受ける
場合は、合わせて深夜電力の契約もすることになります。
電気使用申込書
インターネットに出ている質問 Q＆Ａ 家づくり質問受付中
建築関係の業者さんの運営でない、家関係のインターネットに、沢山の家に関する質問が
寄せられています。本当は、私のブログに直接 質問くだされば お答えするのですが
私達のところも 設計事務所 とはいっても、業者の はんちゅう に入ってしまうようで
仲々 直接 質問は頂けません。そこで、逆にその質問を私のブログにのせて、ここで
私なりの答えを書く事にしました。勿論、直接 私のブログへの質問は 大歓迎です。
私のところが安心と思われたら、是非 直接の質問もしてみてください。
その方が、より具体的で適格な解答ができると思います。
と言う事で次回から、家づくりの質問にお答えしていきますので 宜しくお願いします。
インターネットに出ている質問 Q＆Ａ Q、施主支給 とは何ですか？ メリット・デメリット を教えてください。
Q、施主支給 とは何ですか？ メリット・デメリット を教えてください。
Ａ、施主支給とは、建築主さんが住宅部材のうち、使いたいものを
インターネットなどで購入して、工務店に 「これを使ってください」 と
支給することです。
メリット
工務店等の見積額に比べて、非常に安い点です。
（どれくらい安いかは、物によって違いますが、２０～５０％も安いケースもあるようです。）
デメリット
①購入したものが間違いないか、自分で見ないといけない点。（検品）
②住宅の部材は、ほとんど工事が必要ですので、もしキズがあったり
工事後にクレームが発生した場合、購入したもののクレームか
工事のときのクレームかの、判別がつけにくい点。
③施主支給の場合、工務店が掛ける盗難保険の対象外ですので
現場に運ぶ場合は、盗難対策が必要になる点。
尚 施主支給の場合、メリット・デメリット以外に、現場に支給品を
いつ運んだら良いかとか、受取りは誰がするかとか、どこに置いて
おくかとかの打合せを、工務店と事前に決めておく必要があります。
インターネットに出ている質問 Q＆Ａ Q、木造 と 鉄筋コンクリート の家は どちらが良いのですか？
Q、木造 と 鉄筋コンクリート の家は どちらが良いのですか？
Ａ、私は 木造の家 が良いと思います。理由は、木は 多孔質な
繊維状の空気と水分を含んだ素材であるため、断熱性能も高く
気温と湿度によって変化する 調湿機能（属に木は呼吸すると言われている性能） もあり、自然の力で人に優しい環境をつくります。
それに対して コンクリート は、無機質な 鉄筋 と コンクリート と 水で
作った素材ですので、断熱性は 木の １/１５ から １/２０ しかなく
かつ コンクリートを打つ時に使った水分が、永年に渡り放出しますので、結露しやすい欠点があります。
このように、家の居住性を考えると 木造 と言う事になります。
但し その 木造 も、腐れ や 白蟻 を防ぐための配慮をした設計や
耐震性を確保する 構造設計 は不可欠です。
尚、鉄筋コンクリート造が木造より優れているのは、耐火性と遮音性
（音を通さない性能）です。
インターネットに出ている質問 Q＆Ａ Q、ローコスト住宅とは どのような住宅ですか？
Q、最近よく ローコスト住宅 と耳にしますが、どのような住宅ですか？普通の住宅と違いは あるのですか？
Ａ、特に ローコスト住宅 という定義はありませんが、価格的には 概ね 坪当り単価で ４０万円以下 の価格の住宅に使われているようです。どのような住宅か？との質問ですが、家の大きさに対して無駄なコストが かからないように、四角形の凹凸のない 平面形の総２階の外形で、内部の間仕切も最小限にして、建具数を減らしたプランが一般的です。さらに、屋根材・外壁材・サッシ・内装材・設備機器も、最低限の機能をクリアしたもので選定されています。ローコスト住宅 と 普通の住宅 との違いですが、ローコスト住宅 は、建物面積当り トータルでコストを下げられるように設計された住宅ですが、普通の住宅 という場合、普通という捉え方も人によって違いますが、そのハッキリした違いは、ローコストになるように意図的に設計された住宅と、その時代の認識で誰もが普通程度と思う、期待に答えられるように設計された住宅の違いだと思います。大変 乱暴な対比ですが、ローコスト住宅 の坪当り単価より、５万～１５万程度アップしたぐらいが、普通グレードの住宅の坪当り単価になるのではないかと思います。
インターネットに出ている質問 Q＆Ａ Q、新築を検討中ですが、ハウスメーカーか設計事務所で迷っています。それぞれのメリット・デメリットを教えてください。
Q、新築を検討中ですが、ハウスメーカーか設計事務所で迷っています。それぞれのメリット・デメリットを教えてください。
Ａ、ハウスメーカーのメリットは、住宅を商品化して、展示場やカタログで見てわかるようにしている点と、工事やアフターケアも、会社の社会的信用を期待できる点にあると思います。デメリットは、外観や構造、仕上材、住宅設備機器に至るまで、決められていますので、その中から選ばないといけない点や、もし近所に同じメーカーの同じ商品の家が建てられると、注文住宅と言っても同じ外観になってしまう点です。
設計事務所のメリットは、プラン・外観・仕上材・設備 の全てをオリジナルで設計できる点と、工事監理を依頼すれば、施工を第３者のプロとして監理するので、安心できる点にあると思います。デメリットは、金額が全てオリジナルですので、見積をしてみないと わからない点と、自分と相性のあう設計事務所・建築家を探すのが難しい点にあると思います。尚 設計料については、始めに設計料込みで予算を提示しておけば、それに納まるように考えてもらえますので、デメリットはないと思います。
インターネットに出ている質問 Q＆Ａ Q、平家 から ２階建 への増築を検討中ですが、その場合、地震などに対する強度は大丈夫ですか？
Q、平家 から ２階建 への増築を検討中ですが、その場合、地震などに対する強度は大丈夫ですか？
Ａ、平家の上に２階を乗せるのを 「おかぐら」 と言って、昔から結構
されています。耐震的に注意がいるのは、２階の柱は １２０×１２０
以上で、１階まで通す 通柱 にしてください。それから、その柱の部分に新に基礎を作って、既存の基礎と一体化させてください。また柱も
既存の柱とボルトなどで縫ってください。さらに ２階の外周壁と同じ
位置に、１階にも できるだけ 壁（耐力壁） を補強してください。
このように、しっかり １階部分と一体化して補強すれば、地震に対する強度は確保できます。
事務所に寄せられた質問 Q＆Ａ Q、購入しようとしている土地が、盛土2/3 切土1/3 ですが、家を建てるのに大丈夫でしょうか？
Ｑ、横浜市で、土地を購入しようとしており、今週契約なのですが、土地が 盛土2/3 と 切土1/3 で、それぞれにまたがって家を建てるようになります。不動産屋に聞くと、横浜は山坂が多いところで、造成規制が厳しいので
大丈夫ですと言われました。また、盛土の部分には地下車庫があり、
地下車庫の下は切土のようです。土地の断面図が両隣の家のものしか
なく、それを見て判断しました。知り合いの建築家は、盛土切土に
またがって家を建てるのはいけないと言います。でも、金曜日には土地の引渡しです。今更調べるという時間もないので、一般的に、そのような土地を売るわけはない、山坂の多い土地だから、造成さえきちんとしていれば、盛土切土であっても仕方がないといえるのでしょうか。
Ａ、一般的に、そのような土地を売るわけはない、山坂の多い土地だから、造成さえきちんとしていれば、盛土切土であっても仕方がないといえるのでしょうか。
①宅地造成の法的基準規制の目的は、その土地の土が雨等によって
流失しないように、擁壁等によってとめる事にあります。不動産屋さんは、それを言っていると思います。この点については、横浜市等の
宅地造成申請の検査済書 が在るはずですので、確認してください。
※それが在るとすれば、造成工事については、一様問題ないと言う事になります。
②ご購入される土地の 地盤調査報告書 は在るでしょうか？
もしあれば、地盤の耐力や土質も分かりますので、それに基づいて建物の基礎設計をすれば良い事になります。なければ、建築依頼先に調査して
もらう事です。
③その上で、基礎及び地業（建築のための地盤部分強化の工事を言います。）を盛土部分と切土部分にわたって、安定化させる設計をする事になります。具体的には、地盤改良工事やベタ基礎（基礎を建物下全てに厚い板のようにする基礎です。）のような施工をする方法をとります。
④地下車庫が在るようですから、もしその上に建物が被るようなら、
地下車庫の構造と建物基礎の一体化が必要になりますが、申請上被る
事はできない場合は、地下車庫と建物は被らない配置が必要です。
最後に結論から言いますと、盛土と切土にまたがる土地で、配置上
どうしても建物基礎も盛土と切土をまたぐので在れば、建物を切土部分で支えるように構造設計すれば、不同沈下等の影響がなくなります。
金曜日引渡しという事ですから、その上に建てられる建物の基礎設計で
対処する方法をとれば大丈夫だと思います。依頼される建築会社や
設計事務所で、基礎に詳しい専門家を選んでください。
以上 大変長くなりましたが、ご返事とさせて頂きます。どうか、安心できる良い家をお建てください。 ㈱良質住宅研究所 所長 齋藤敏輝
日本の家づくりは、何故 住宅メーカー なのかー１
日本の家づくりで、住宅メーカーが主役になった原因は、１９６０年代～１９７０年代 にあります。その頃は、高度成長の時代でもあり、ビル・マンション・工場・ボーリング場 などの大型建築が、どんどん建築された時代でした。そのため 設計事務所は、手間が掛って設計料の低い個人住宅を敬遠して、大型建築の設計に走りました。また この時代は、建築ラッシュのため、大工職人も不足気味でした。その上、個人が大工職人に建築を頼むのに非常に気を遣う時代でした。「大工さん・職人さん に仕事をして頂く」「機嫌を損ねると手抜きをされる」等が本当にまかり通っていました。そのため、気位が高く設計料が高そうな設計事務所や、言う事を聞いてくれなくて気を遣い、いくらかかるかもわからない大工・職人に頼むより、カタログや展示場があって、価格もわかりやすい 住宅メーカーに頼む方が安心、との認識が定着していきました。その結果、今日に至るまで日本の家づくりは、住宅メーカーがリードすることになりました。このようになった原因を作ったのは、設計事務所の怠慢と、大工職人の傲慢さだったと思います。
日本の住宅メーカーの歴史を作ったとも言える
日本初のプレハブ住宅 「ミゼットハウス」
向こう三軒両隣に同じような家が建つかも知れない 住宅メーカーの家－２
住宅メーカーでは、商品化した住宅でありながら 注文住宅 と呼んでいます。私は これには疑問を感じています。何故なら注文住宅といっても、家づくりの色々な注文には 答えられない部分が沢山あるからです。例えば 構造部分、この部分は 住宅メーカーそれぞれが
構造システム としてクローズしているので変えられません。特に プレハブ住宅 の場合
工業化認定住宅（型式認定住宅）という設定を受けていますので、全てにおいてクローズ
された工法です。また 一般的と思われる 木造住宅 においても、木造部材の樹種 から
寸法 や 高さ まで変更はできないシステムです。さらに 屋根材・外壁材・内装材・設備機器 に至るまで、メーカー仕様の中からの選択になります。つまり 住宅メーカーの注文住宅は
あくまで 住宅メーカーの商品枠の中で（メニューにある範囲）注文に答えられる住宅という
事です。洋服に例えれば イージーオーダー というところでしょうか。
住宅メーカーの家
家づくりで、出会った奥様 断られて復活した奥様－１
家づくりは、ご主人 よりも 奥様 が主導権をとられる方が多く、
私も今までに、いろいろな奥様と家づくりで お付き合いさせて頂きました。
「家づくりで、出会った奥様」 では、そんな奥様との話を書き綴ってみました。そこで 第１回は、断られて、復活した奥様 の話です。
１月１９日 午前１１時５分、事務所の電話が鳴りました。
リリ～ン リリ～ン
「もしもし、良質住宅研究所さんですか」
「ハイ、良質住宅です」
「斉藤さん、いらっしゃいますか」
「ア ハイ、僕ですけど」
「あぁ、Ｋですけど。昨年は家の件で、色々と親切にしていただいて
ありがとうございました」
「いいえ、どういたしまして」（もしかして断りかなぁ・・・）
「ところで、少し言い難いんですけど」
（あぁ、やっぱり・・・）
「あれから主人が、住宅展示場も見に行こうという話になりまして」
「ハイ」
「主人がやっぱり、Ｓハウスが良いと言う事になってしまいましてん。
ごめんなさいね」
「いえいえ、奥さん そんなに気を使ってもらわなくても良いですよ」
「それより、どうか良い家を建てください」
「そう言ってもらうと、気が楽になりますわ。それでは、そう言うことで
宜しくお願いします」
「ハイ、わかりました。どうか ご主人にも宜しくおっしゃってください」（あぁ 飛んじゃった、残念・・・）
「失礼します」
ガチャン
Ｋ様は、契約してもらえると思っていただけにショックでした。
ところが、話は これで終りではなかったのです。つづく
家づくりで、出会った奥様 断られて復活した奥様－２
１月１９日、Ｋ様の奥様から断りの電話があってから、私は Ｋ様の件は
すっかり あきらめていました。（この辺の、あっさりあきらめる性格 は
駄目だなぁ・・・） と事務所でぼんやり思っていた、祝日明けの２月１２日
火曜日の午前１１時１０分、突然電話が鳴りました。何の根拠もなく
（もしかしたらＫさんかな？） と思ったものでした。そして 案の定
「もしもし Ｋですけど、斉藤さん いらっしゃいますか」
と、聞き覚えのある Ｋ夫人 の声でした。
「ハイ、斉藤です」
「あぁ Ｋです。実は、前に ご相談していた家の件なんですけど」
「あ ハイ」
「あれから Ｓハウス と話を詰めていたんですが、Ｓハウス の見積金額が思っていたより高くてね」
「それで主人が、それなら良質さんにも見積してもらって比べてみろよ、という話になったんですよ」
「前に断っておいて、失礼かとも思ったんですが、電話させてもらったんです」
（オ、シメタ！）
「そうですか。それは それは、失礼なんてありませんよ。喜んで見積させてもらいますよ」
「それなら、いつ ご都合が良いですか。うちの主人は、今度の日曜日なら都合が良いといってますが、如何ですか？」
「あぁ、今度の日曜日なら大丈夫です。それでは１０時ぐらいに そちらにお邪魔するという事で如何ですか」
（こんな時は、どんな事があっても都合は必ずＯＫ）
「ハイ、それでは１０時で結構ですので、宜しくお願いします」
「わかりました。それでは日曜日宜しくお願いします」
この やりとりの後、１ヵ月後の４月２１日の大安の日に、無事に契約して
いただいたのでした。因みに、Ｓハウス と 私の見積の金額差は、
４００万円強 でした。それにしても、良く言われる台詞ですが
「あきらめたら あかん」 を実証した結果になった話でした。
Ｋ奥様のふっくらした優しい笑顔が、私の事務所に幸運を運んでくれました。その後 Ｋ様邸は完成し、ご主人にも、床の遮音性の高さを特に喜んで頂いています。 おわり
「液状化 地盤対策セミナー」 に行ってきました。
東京原宿で9月28日 「液状化 地盤対策セミナー」 がありましたので
日帰りで行ってきました。
東日本大震災で、東京ディズニーランドのある、浦安の戸建住宅に
大きな被害が出たことが、テレビでも放送されていましたが
大阪には、浦安と同じような埋立地の住宅が多いので
参考になると思い聴講してきました。
そのセミナーで、一番重要だと思ったことは
「地盤の履歴」 を調べることです。
これから建築をするなり、土地を購入するなりを
考えておられる場合、その土地が 元々 どんな土地だったかを
知ることが、液状化 地盤対策に繋がります。
今回の東日本大震災の結果で、関東地方の液状化が
海や川を埋立てたり、土質が砂だったり、地下水位が高かったり
地耐力が低い軟弱地盤だったりした所で起こっていることが
調査されています。そして そのような地盤の状況を調べるには
地盤調査（ボーリング調査）や
国土交通省の地盤データサイトがあります。
具体的な案件については、先ずは そこから始めたいと思います。
私の仕事の進め方ー１ 設計事務所を訪ねるのは 不安？
ブログ や ミクシィー（Ｍixi） に、設計事務所に設計を依頼しようとされた
方が、結局 旨く行かなかったことが良く投稿されています。私のところで、今 ご相談いただいている Ａさんも 「インターネット等で色々調べても、
どこの設計事務所が良いのか 仲々わからなかった」 と仰っておられ
ました。因みにＡさんが私のところに来られたのは、私が年２～３回開催
している 家づくり講座 へ申し込まれたのと、私のところのブログを全部
ご覧になられた上でのことだったそうです。私も、自分で設計事務所をしていて何ですが、知らない設計事務所や建築家を訪ねるのは、不安だと思います。私はそのために、家づくりの色々な具体的な話や、私の建築に対する考え方、さらには 私という人間も知ってもらいたいと、年に２～３回
家づくり講座を開催しています。家づくりは、建築主 と 建築家 の家づくり達成のための 信頼関係 がなくては旨く行きません。そんな家づくりの良きパートナーを探すためには、先ずは 私の家づくり講座に是非 参加してみてください。私のところについては、講座に参加して頂けると、訪ねること
についての不安は なくなります。
私の仕事の進め方ー２ 設計事務所に依頼する場合、どの段階から費用が発生するのか
設計事務所に依頼すると、どの段階から費用が発生するかのお話です。
例えば 私の事務所では、ご相談をお受けして簡単な調査（現場を見るとか、地域指定を調べるとか）をして、ラフプランや概算を提示するところまでは無料でしています。私自身が、今までに住宅メーカー２社に在籍していた経験もあり、初期段階の設計提案は、設計事務所と言えども一種の営業ツールだと私は考えています。そして その初期段階の設計提案をご覧になって 「この建築家なら設計や監理を任せられるかどうか」 を判断されると
良いと思います。任せられない とか 波長が合わない と思われたら、
その段階でお断りになれば良いと思います。尚 私のところは無料ですが、無料ではないところもありますので、どこから費用が発生するか（逆に言えば、どこまでが無料なのか） を初めに確認することが大変 大事です。
建築家（設計事務所）の仕事は、建築主さんの家づくりが 成功するか否か の全てを左右する責任の重い仕事です。それだけに私は、自分を選んでもらうきっかけになる、最初のご相談を受けてから、取りかかる設計提案には、その建築主さんの 家づくりを絶対 成功させるという覚悟 を持って
設計しています。
私の仕事の進め方ー３ 設計事務所に頼むと高いんじゃないかの誤解
設計事務所に頼むと高いんじゃないか？と思っておられる方の声を
時々聞きます。これは 大いなる誤解 です。設計事務所は、どうしても
設計料だけが余分に掛る というイメージが強いですが、私は個人住宅に携わる以上、これでは個人住宅を建てたい方が、設計事務所から引くと
思っています。そこで私の事務所では、設計料を含めて総予算でいくらで
できるか を建築主さんに提案する方法にしています。つまり、住宅メーカー等と同じやり方です。
さらに私が、施工業者の予算も建築主さんの立場で査定して決めます
ので、住宅メーカーのような 高利益を確保できるような原価 にはなりません。ですから設計料を含めても 必ず安く なります。この方法で私の
事務所に依頼して頂いた場合、設計料の支払いも建築工事全体の支払いの中に含めますので、建築工事の契約が希望予算内で成立して
実施されないと設計料は発生しません。つまり、工事もしないのに設計料
だけかかるような事は、私のところでは一切ありません。私の事務所では、設計提案 と コスト提案 共に、建築主さんの希望に適うことが建築主さんから依頼して頂く条件と考えています。色々な工夫と提案があって、
しっかり設計監理された お値打ち住宅 が実現する私のところへ、
是非 遠慮なく お問合せください。
あたり前かもしれませんが、それを願っているのが私の仕事の本音です。
クレーム解決日記 床鳴りが直った①
私のところでも残念ながら、時々クレームがあります。そんなクレームの話と、どう解決したかの話をします。第１回は、去年５月に完成した中古住宅を全面リフォームしたＫさんのケースです。
リフォーム後、入居して しばらくして、寝室にされた２階の和室が寝返りを打つたびに、床鳴りがするというメールがありました。私はすぐに伺い、リフォームのため ２階の梁はそのまま使っているので、梁がそろっているのは直せないので、畳で調整しようと私と清水さん（Ｋ邸をしてもらった 無印ネットの工務店）で話をしました。ところが、こんなメールがＫさんからきました。
リフォーム前の２階和室下の梁の状態
クレーム解決日記 床鳴りが直った②
リフォーム前の２階和室の状態
このメールを出した後、すぐにお邪魔して私自身 足で踏んで確認をして、さらにタタミの上に寝転がってチエックしました。その結論として、やはり床が水平でないために起きる事と判断しました。しかし清水さんと打合せの結果、床梁を削るのは無理なので床下地板の上にレベラーという水平を調整できるモルタルで水平をとることにしました。その結果、また しばらくは様子を見てもらったのですが・・・
クレーム解決日記 床鳴りが直った③
さて その後またＫさんからメールがきまして、やっぱり床鳴りがするという事でした。そこで またすぐにお邪魔しました。ところが、その日は ほとんど床鳴りがしませんでした。Ｋさんの話を聞くと、布団を敷いたままにしておくと夜に床鳴りがするとの話でしたので、私は 原因は、布団という断熱材とタタミの間に、結露が発生してそれが湿気となってタタミや床下地が含んで膨らむことが原因と判断しました。そこで、布団は できるだけ敷いたままにしないで、この部屋が北向きであるので窓を時々開けて、換気をできるだけ取るようにお願いして それで様子をみてもらう事にしました。
その後
Ｋさんから またメールを頂きましたので、12月24日にまた確認にお邪魔しました。やはり床鳴りは 治っていませんでしたので 再度、清水さんと打合せをして年が明てから清水さんに行ってもらう事にしました。
クレーム解決日記 床鳴りが直った④
そして ２月１１日に清水さん（無印ネット会員・工務店社長）がＫさん宅に行ってくれました。
この部屋が床鳴りをしていた和室です。
それで２月１５日 Ｋさんからメールが届きました。（上のメールです。）
清水さんが、畳の周囲の木部 全てにロウを塗ったことによって
床鳴りが半年がかりで解消できました。良かった！
クレーム解決日記 床鳴りが直った⑤
清水社長
木造リフォームと床鳴り
木造のリフォームの場合、既存の骨組をできるだけ使いますので、既存の木造の状態把握が一番むずかしいところです。全て剥がしてしまえば わかりやすいですが、計画段階や見積段階では、床下や天井組を見る程度になります。Ｋさん宅も中古住宅購入前（前所有者が入居されている段階）に一緒にチェックにいきましたが、梁の反りについては 私も気がつきませんでした。それとＫさん宅のケースでは、既存の外壁に断熱材が全然入っていませんでした。さらに この部屋を和室にするという事もあって、内壁に断熱材を入れて内側に壁をふかすことをしませんでした。また サッシもそのまま使用しましたので、断熱が悪く 結露が起きやすい原因にもなっていると思います。予算的なこともありますが、私も反省する点が多くありました。勿論、Ｋさん宅は これからもアフターケアしていきます。
クレーム解決日記は また私のところで経験したクレームのお話をしていきたいと思っています。
倒産するような建築先を選ばない 「近くの展示場にも出てはるし」－１
最近、私の事務所に 「依頼していた住宅メーカーが倒産して、その後 どうしたら良いか」 の
ご相談を、たまたま お二方から受けています。同じ家づくりに携わるものとしては、辛い話ですが
しかし ご当人にとっては、大変な問題です。何とか良い方向に行く お手伝いができればと思っています。そこで今回 「このような事に会わないためには、何に気をつければ良いのか」 を
テーマにして、この ご相談の方のケースも参考にして、お話します。
某住宅展示場
そこで 第１回は、私の事務所で ご相談を受けている お二方共に仰った 「近くの展示場にも出てはるし」 から お話します。確かに近くの住宅展示場に出展されていると お客様は、信用もしますし安心もされます。それだけ家は、大きな お金が動くので、展示場にも出ていないような小さな
ところは、不安という心理が働くものと思います。同じように 「テレビで宣伝してるから」 とか
「大新聞や有名雑誌に よく掲載されてる」 も同じような安心する要素として働いていると
思います。だからこそ住宅各社は、展示場とかテレビＣＭという 高額な宣伝広告をする訳です。
しかし この宣伝広告費は、住宅会社に取っても かなりの負担になります。それに見合うだけの
棟数が契約できて完成しないと、宣伝広告費を捻出できなくなります。ですから 展示場に
出展していても、経営的に苦しい会社もでてくる訳です。
倒産するような建築先を選ばない 「近くの展示場にも出てはるし」－２
住宅展示場のモデルハウス
前回は 展示場に出展してる会社にも、経営的に苦しい会社もでてくる話をしました。概ね一つの
展示場では、月に３棟の契約が経営の目安とされています。またこのように、展示場やテレビ等の
宣伝広告にコストをかける住宅メーカーは、ほぼ ３０％ 以上の利益が必要とも言われています。
この辺の目標が達成できないと経営的に苦しくなります。今は 住宅業界もハデには見えても
少子高齢化や住宅が充足してる状況から競争が熾烈ですので、目標を達成できない住宅メーカーもでてきます。このような状況ですので、テレビで宣伝してるとか 展示場に出展しているだけで
一概に安心というのは考えものです。
倒産するような建築先を選ばない 小さな工務店なら大丈夫？－１
住宅メーカーが危ないから 「小さな工務店の方が大丈夫なんじゃないかと思います」 とある方から言われた事があります。しかし これも一概には言えません。先ず小さな工務店と言っても、個人宅の御抱え大工さんのような存在は ほとんどなくなりました。と言うことは小さな工務店さんは、住宅メーカーさんや建売業者さんから仕事を受けている（属に下請さん）工務店さんか、何らかの組織に属して営業している工務店さんという事になります。
日本一のＦＣ住宅メーカー アイフルホームの雑誌広告
全国加盟店というのが、各地でＦＣに加盟している工務店さんのことです。
さて その組織にもいろいろありますが、一番多いのが ＦＣ（フランチャイズ）住宅メーカー です。
具体的には、アイフルホームさんとかユニバーサルホールさんのような、フランチャイズ展開している住宅メーカーです。そんなフランチャイズ住宅メーカーに加盟して、そこの看板で営業している工務店さんは、会社は小さくてもフランチャイズ住宅メーカーのブランドで商売ができるので、営業的にメリットがあると言う事です。しかし このような場合に注意が必要なのは、フランチャイズ加盟の工務店さんは フランチャイズ住宅メーカーの下請ではありませんので、契約する先は その工務店との二者契約がほとんどで、契約に対する責任は 一切契約した工務店が負い、フランチャイズ住宅メーカーは負わないケースが一般的ですので、契約内容を十分確認する必要があります。つまり、名前の売れたフランチャイズ住宅の商品を契約しても、請け負っているのは 加盟工務店ですので
ブランドの名前よりも 工務店の経営がしっかりしているかが大事です。
この続きは次回お話します。
倒産するような建築先を選ばない 小さな工務店なら大丈夫？－２
一口に工務店と言っても、自主独立で営業している工務店以外は、住宅メーカーや建売住宅会社の下請をされたり、色々な組織に属して、その組織のブランド名で営業されていたり、それらと自主独立の営業を併用されていたりと様々です。その何れの工務店も、関わっている組織との仕事関係が順調でないと経営的には苦しくなります。このような工務店の経営状態を判断する事は難しい事ですが、元請の住宅メーカーの業績や属している組織の業績を株式情報誌や業界情報誌で調べる事はできます。また、依頼しようという工務店の半年から１年以内の竣工実績から判断することもできると思います。そのためには、依頼先の施工実績や どんなところからの仕事をしているのかを聞く事も必要です。ただ属している組織が有名であっても、契約が二者契約の場合は、属している組織には責任が生じませんので、あくまで契約しようと考えている建築先の実績で判断することが大事です。会社の規模とか有名とかの判断でなく、あくまで半年から１年以内ぐらいの実績をベースに決めるのが良いと思います。
※尚 参考までに、色々な家づくりの工務店を会員にした組織を下の表で紹介します。
倒産するような建築先を選ばない 設計事務所は大丈夫？
住宅メーカーや工務店は どうかの話をして、設計事務所の話をしないのは片手落ですので、同じ設計事務所の人間ですが、建築設計事務所は どうかの話をします。まず 建築設計事務所の仕事は、家づくりの着工に至るための設計や確認申請手続業務がメインですので、住宅メーカーや工務店等の倒産の場合のような大きな金銭的被害はでにくいと思います。しかし設計は、設計の良し悪しによって住み心地が悪かったり 暮しにくかったり、ひどい場合には欠陥住宅になったりする事もあります。それだけに、建築家や設計事務所選びは 大変 大事です。その選び方のポイントですが
①ご自分が共感できる実績がある
②実績を確認する
③建築家や建築士と相性が合う
④事務所を訪問する
以上の項目をチェックしてみてください。（余談ですが 私のところも合格するとは限りませんが）
このようにして、ベストの家づくりパートナーをみつけられたら、そのパートナーがプロの眼で建築先をチェックしますので、倒産するような建築先を選ぶことはないと思います。
倒産するような建築先を選ばない 「急がされた入金」
依頼されていた建築先が倒産して、私が相談を受けている ＡさんやＢさんの話を伺っていて共通しているのは、入金を急がされた点です。Ａさんは、地鎮祭あたりまでに営業マンから急がされて、1000万円を入金したそうです。またＢさんは、既存家屋の解体もしないうちに300万円を入金されました。結局 依頼された住宅メーカー側は、会社の資金繰りが苦しいので このような要望を、着工を早くするとかの理由をつけて、営業マンに言わせたものと思われます。もし、今どこかの住宅メーカーや工務店に依頼されていて、契約の支払予定より早い入金を迫ってきましたら、それは危険信号です。入金には応じないで、インターネットや色々な方法で その建築先を調べてみましょう。その上で どうするか判断してください。尚、建築の契約書には必ず、支払方法と支払予定日が記入されています。それを途中で変更する事はありません。下の書類は、私が携わったお客様の時の契約書の抜粋です。会社によって様式は違いますが、このような記載が必ずありますので確認してください。
倒産するような建築先を選ばない 倒産するような建築先を選ばないポイント
①契約書の入金予定を前倒しで、入金を迫るようなところは避けた方が良いです。
一時的な支払方法は、基礎完了 で 1/3 上棟屋根仕舞完了 で 1/3 引渡時 で 1/3 あたりです。
尚 契約金は、１００万円 程度が目安で、基礎完了時は、契約金を含めての 1/3 です。
また、設計事務所に設計監理を依頼される場合は、設計事務所が、工事の出来形査定
（工事が工程に対して、設計通りの出来上がりか、を査定します。）に基づく支払いですので
設計事務所の承認報告を受けて、支払えば良い事になります。
②工務店に依頼しようと考えておられる場合は、その工務店が元請の現在工事中の現場と
半年前から１年以内の完成現場を確認するのが良いと思います。
但し、ＦＣ系や色々な家づくりの会員に入ってる工務店で、同じ商品や同じ考え方の家づくりを
依頼するからといって、違う工務店の現場を見ても その工務店の信用調査にはなりません。
③上場しているような大きな住宅メーカーや建設会社を選ばれる時は、株式情報やインターネット
等の情報にも目を向けて、上場会社・名門企業・有名な会社 とか、テレビで宣伝している
会社だから安心だというような先入観を持たない判断が必要です。
④依頼しようと考えている建築先が、フランチャイズの住宅会社（工務店）や色々な家づくりの
会員工務店の場合 契約の方法が、２者契約か３者契約かを先ず確認する必要があります。
そのうえで、２者契約・３者契約共に、属する本部（ＦＣ本部やグループ本部）の責任範囲
特に依頼する工務店が、万が一 倒産した場合は、どのように契約を履行してくれるのか等の
確認は必要です。最近は ＦＣ系や家づくりグループは、完成保証の保険に入っているから安心 と
強調しますが、そのような場合の工事を契約通り進める為の具体的なサポート体制について
詳しく説明を求める事も大切です。
さらに、アフターメンテナンスや１０年保証（メーカーによっては、６０年保証とかもあります。）の
具体的なケースでの保証内容やアフターケアについて、どうなるのかも確認しておくと安心です。
以上のような項目をチェックした上で建築先を決定すれば、結果において倒産するような建築先を
選ぶ事にはならないと確信致します。
倒産するような建築先を選ばない 過去の倒産事例
住宅業界は、テレビ・雑誌等の宣伝も派手ですし、展示場に出展しているところも多いので
経営規模よりも大きく見える傾向にあります。また、特別な経営資源や特殊な技術力がなくても
新規参入ができるため、業界企業間の競争が大変激しいのが特徴です。そのため、結果として
倒産したところも相当数にのぼります。そのなかで、最近の倒産事例をあげてみますと
１９９７年に倒産した グランベルハウス（東京） や ２００５年に倒産した グローバルハウス（大阪）
の倒産の原因は、無理な低価格販売と拡大を急いだ為だと言われています。次に、２００２年に
倒産した ニッセキハウス工業（東京） の場合の原因は、経営者の問題と、その後 支援を受けて
再生を計りましたが、時代に受けいれられる商品力や営業力が発揮できず、倒産に至ったと
言われています。さらに、２００２年に倒産した 殖産住宅（現在ある殖産住宅は 支援を受けた再生会社です。） も、時代のニーズを捉えきれない企業体質と営業力不足が、倒産の原因と言われています。また 殖産住宅と共に、月賦販売方式で一時代、木造住宅ご三家 と呼ばれた 太平住宅 も
日本電建 も、やはり ２００２年に倒産に至りました。（日本電建は 大東建託が支援再生）
このように 全盛時、世界一の住宅メーカーと呼ばれた殖産住宅も、住宅革命を唱え、マスコミにも
多く取り上げられ、ニュービジネス大賞特別賞を受賞したグランベルハウスも倒産に至ってしまいました。このような結果をみますと、会社の規模や名門企業であるとか、マスコミで話題の有名企業で
あるとかに関わらず、倒産は起こるという厳しい現実があるということを、忘れないように知っておく
必要があると思います。
住宅革命 と言われた Ｇハウス の広告
倒産するような建築先を選ばない 住宅業界の変遷
日本の戸建注文住宅をリードしてきた、注文業界の変遷を表にしてみました。
住宅業界を時代背景で分類してみますと
①住宅不足、資金不足の昭和２０年から３０年代は、月賦積立方式で世の中のニーズに答えた
殖産住宅相互・太平住宅・日本電建等の木造住宅メーカーの時代でした。
②昭和３０年代後半には、大工不足を補えて、安いコスト、早い工期で住宅の大量供給が可能な
プレハブ住宅が開発され、大和ハウス・積水ハウス・ナショナル住宅らのプレハブ住宅が登場し
今日の住宅産業の形が形成された時代です。
③その後 昭和４０年代以降、住宅産業が日本の経済成長の要と捉えられる時代が続き
時代の多様化と共に、色々な業界から住宅業界に参入する動きが顕著になりました。
そして バブル期を向え、バブル崩壊へと続く事になります。
④平成１０年 １９９８年あたりから高齢化社会、少子化社会の事が、問題視されるようになり
今日に至るまで、戸建住宅新築着工の減少と共に、ストックの見直しから、リフォームが
注目されるようになりました。そして、各住宅メーカーもリフォームの強化を計り
新築とリフォームを同じ扱いで考えるようになってきました。
以上のような時代背景の中で、無理なコストで受注に走る住宅メーカーや、多様化している
顧客ニーズに答えられる、肌理の細かい対応力を持たない住宅メーカーが、住宅業界から
退場することになった事は、表に示された住宅メーカーの倒産事例が表していると思います。
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家相 は 気になりますかー１ 家相が出来た初め
家づくりを進めて行くうえで、チョット気になるのが 家相 です。
気にする人も、気にしない人も、おられると思いますが
私なりの家相の お話をしたいと思います。
家相の発祥は 古代中国？
家相の解説書を読むと、古代中国（紀元前の戦国時代）で発祥をみた
易 と 五行説 に 十干・十二支 などの 暦法（こよみ） が結び合わされて成立したと言われています。ちなみに易は 「当たるも八卦・当たらぬも八卦」 で知られている、八卦「はっけ」 で使われる 陰（--） と 陽（ー） の
組み合わせで、できる八種の形。この八卦で、自然界や人間界のあらゆる出来事を見るのが 八卦見（はっけみ）＝易者（えきしゃ）です。
下の欄に 家相の基本となる説明と図 をのせました。
家相 は 気になりますかー２ 平安京 遷都 と 四神相応
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家相 というと、家の間取の吉凶 を占う事だけに注意が行きがちですが
実際は その家の位置する 土地の形 や 地形 や 方位との関係 にも
吉凶があります。
上の図は、平安京 の 地相略図 です。平安京は 地相でいう
四神相応（しじんそうおう） の地、つまり南低北高の地で
東に川が流れ、西が交通の要衝として開けているという土地です。
古代中国では、天界の四方をつかさどる星象を
青龍・白虎・朱雀・玄武 の四禽になぞられて、これを四神として四方の
守り神にしました。
北を 玄武＝陰気をさえぎる＝山地・丘陸
東を 青龍＝風光明媚＝流水
南を 朱雀＝陽気さを受入れる＝海・地・低地・平野
西を 白虎＝交通の至便＝大道
と意味づけ、これに叶う土地を 四神相応の地 とよんでいます。
垣武天皇は、この条件にあてはまる土地を選んで 平安京に遷都しました。
そのおかげで、平安京は １０００年の都 として栄え、戦災にも合わなくて
済んだのかも知れません。
家相 は 気になりますかー３ プラン作りと家相について
家相の見方は、上記の図のような 家相盤 の中心を、家の中心 と
その家の位置の方位（北を上として） と合わせます。
そして、家相盤の領域 と 部屋の位置関係 で吉凶を判断します。
また 家の中心の求め方は、上記の図のように中心を求めます。
家相 は 気になりますかー４ 鬼門
家相というと誰でも知っているのが、鬼門 という言葉です。
方角で言うと 東北方向、十二支では 丑寅（うしとら）、八卦では 艮
（ごん） が鬼門（表裏門）をさします。それに対して西南方向 十二支では、
未申（ひつじさる）、八卦では 坤（こん） が、病門 とか 裏鬼門 と言われて嫌われている方角です。それでは 何故、東北や西南が鬼門や裏鬼門と
して嫌われたのか の根拠ですが、それは、家相のもとになった「易」の
発祥をみた 古代中国 にあるようです。中国は、その名の通り中華思想の
国です。つまり世界の中心は中国であり、それ以外の周囲は異民族の
野蛮国であるという思想です。その中国から見て東北方向にいた野蛮人が、最も手強かったとか、東北からの冬期の寒気が凄まじかったから
嫌われたという説があります。また西南方向は、現在のラオスやベトナムに
あたるところで、熱帯・亜熱帯 で発生する疫病が進入してくることを恐れていたためではないかと考えられています。
家相 は 気になりますかー５ 鬼門除け
日本では、平安京の東北方向の比叡山延暦寺や、徳川家光時、寛永２年（1625年）に
創立された、江戸城の東北方向の寛永寺が 「鬼門除け」 として設立したとされています。その甲斐があってか、京都は 千年の都、江戸も開府２６０年続き、今日に至る日本の首都として繁栄しているということで、「鬼門除け」の御利益があったと言えるのかも知れません。
私達庶民の住宅における鬼門除けには、鬼退治の桃太郎伝説や、桃の香りは邪気を祓う
からくる、鬼門方向に桃の木を植えることのほか、南天（難を転ずる）柊・榊・梅 の木を植えることが効果があるとされています。その他 塩 や 神社のお札、猿 「難が去る」、鬼門除け石 等と様々あります。また庭に竹を四方に植えるのは、繁盛の相 とされ、松を添えれば 大吉 とも言われています。
いかがですか。あなたは、鬼門 や 鬼門除け を信じますか。
鬼門について ご意見があればどうぞ メール ください。
家相 は 気になりますかー６ プラン作りと家相について
家相では、家の 出（張り） や 欠け はないのが 吉相 としていますが、どうしても
出（張り） や 欠け のある場合の、出（張り）になるか欠けになるかの判断は、上図のような考え方が一般的です。また 家相では、三合張りの家 とか 巽張り（たつみ）の乾倉（いぬいぐら） という、家の張りに関する有名な吉相を表す言葉もあります。プランをたてる時に、
どこまで家相を踏まえて設計するかと言う事になります。ただ 家相では、凸 も 凹 もないのが吉相とされていますので、無理やり張りを作ることはないと思います。
勉強部屋 と 子供部屋 を分けてみませんか。
子供部屋 を私が初めて目にしたのは、確か アメリカのホームドラマ
「パパ大好き」にでてきた、玄関ホールを上ったところにあった、
子供さん専用の個室でした。子供心にそれを見た私は
「ヘェー、アメリカというのは凄いなぁ。あんな小さな子供にも自分だけの
部屋があるんだ。」 と驚きと、憧れの想いを抱いたものでした。
そして それは、多分 多くの当時の日本人が、共通に抱いた想いでは
なかったかと思います。
その後 私も、自分の頭の悪いのは棚に上げて 両親に
「勉強できる部屋がないと勉強できない。」 と 勉強部屋 をねだりました。
それで 私の場合は、父親に手作りの 勉強部屋 を建ててもらいました。
ただ その 勉強部屋 は、板張りで隙間があり、４畳半程度の文字通り、
勉強するだけの部屋で、寝ることはできませんでした。
画像をクリックすると大きくなります。
しかし その当時の私達、団塊の世代の ほとんどの子供達の個室は、
親が何とかやりくりして作った 勉強部屋 であったように思います。
そして そんな 勉強部屋 が、アメリカのホームドラマに出てくるような
子供の寝室としての部屋＝子供室 に変わって行ったのは、
昭和35年 池田内閣の所得倍増計画 あたりの頃から、
昭和47年の 田中内閣の日本列島改造論 のあたりの時代にかけてだったと思います。そして そのあたり以降は、戸建住宅の平面図の室名に
子供室 と書かれることが、当り前になって行きました。
さらに その頃は、子供達が塾へ行くことも また 当り前のように定着して
行った時代でした。親は子供のためにと、書斎はなくても 子供部屋のある家をつくり、無理をしても塾に行かせました。しかし、そんな一見恵まれた
環境で子供を育てているはずなのに、登校拒否 や 引き籠もり や
家庭内暴力 に いじめ と、子供を巡る様々な問題が吹き出しているのが
今日です。何とも皮肉な結果です。
そんな 子供達の問題 の一因が、個室で閉鎖的で、家族と隔てのある
設計にあったとも言われます。そして 私達 住宅に携わるものにも、
子供部屋 を どのように捉えて設計するかが、問われているように思います。当然、答えは 一つではありませんし、設計で現在の子供問題が
全て解決するとも思いませんが、しかし 設計者として、できる提案は
あると思っています。
そこで 私の提案ですが、子供の勉強するところ（勉強部屋） と
子供の寝室・プライベートルーム（子供部屋） を分けて設計すると言う案です。
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そして 勉強するところは、リビングやダイニングのような、家族の集まる
ところに配置します。そうする事で、子供が幼い時から家族のなかで
勉強するという習慣が生れますし、親も子の勉強をみてやれます。
「勉強したか」 と聞かなくても済みます。
そして 子供室 は、子供の寝室と子供の収納の機能を備えた、
コンパクトなスペースとします。極端に言えば、３帖の大きさでも
良いと思います。（私は３帖の大きさの子供部屋に住んでいました）
その狭い自分の部屋を、自分で掃除し自分で片付ける。
当り前の自立心を養うように育てて行きます。
つまり、動物が親の巣から巣立つように、人の子も自分の成長によって、自分の部屋から巣立とうと意識できるような 子供室 が、良いと思います。あまり快適すぎる環境を作ってしまうと、そこから出たくなくなるのは、何も子供に限ったことではないように思います。各申します 私もそうですから。
第１回、今日から 所長の本音 スタートです。
今日は、所長の斎藤です。
「大阪弁でホンマでっせ」 は、８月一杯で終了することにさせて頂きました。
それで、今回から 「所長の本音」 と題して新にスタートします。
これからも 宜しくお願いします。
さて、２月にホームページをブログに変えて 早や７ヶ月
日に、私のブログを訪問して頂いてる人数 ２００～３００ と
随分、沢山の方に見てもらえるようになりました。
しかし 私のブログは 趣味のブログではなく、設計事務所として
お客様と繋がりたいブログですので、まだまだ お客様に受け入れて
もらえていないように思います。そこで これからは、何とか見て頂いてる
方に安心して受け入れてもらえるように、私も本音で思った事を
正直に書いて、私を わかってもらえるような内容にしようと思っています。
失礼な事も書くかも知れませんが、その節は 何卒ご容赦ください。
では、いよいよ 来週から本音で色々な話をしていきます。
どうか 宜しくお願いします。
では 来週まで。
※この記事は以前に作成したものです。
第２回、家づくりを頼むところ を 選ぶ基準は。
今日は、所長の斎藤です。
所長の本音 第２回は 「家づくりを頼むところ を 選ぶ基準は。」 と言う話です。家づくりと言うと 昔は、街の大工さん と決まっていたものです。
それに比べて 現在は、色々頼むところがありすぎて、迷ってしまう事と思います。テレビや新聞や展示場で見かける 住宅メーカー さん。
地元で良くチラシの入る 工務店 さん。
チョット敷居が高く感じる 設計事務所 さん。
家づくりを進めるのに、どこに相談すれば良いのか 分らなくなってしまいます。大きな買物だし、小さなところは心配だから、少々高くても 大きな
住宅メーカー が 安心 と考えられる方もおられますし、地元の 工務店 なら
アフターサービスも良さそうだし、地元だから 安心 と思う方もおられるでしょう。いやいや 建築家（設計事務所） に想うように、世界に一つだけの家を
設計してもらって、工事業者も 建築家（設計事務所） に選んでもらって
しっかり 工事を監理してもらう方が 安心 と言われる方もおられると思います。家づくりの依頼先に不安の多いこの時代では、家づくりを頼むところを
選ぶ基準は、先ずは 安心 できるところ ということのように思います。
さて、あなたは どう思われますか。
この続きは、また来週の金曜日に お話します。
では 来週まで。
※この記事は以前に作成したものです。
第３回、家のプランを作るときの気持
今日は、所長の斎藤です。
所長の本音 第３回は 「家のプランを作るときの気持」 についてお話します。私が家づくりの依頼を受けて、家づくりを進めて行くときに、一番最初に作る図面が平面プランです。しかし その平面プランを書くまで、家づくりの
依頼主やご家族、さらに 建築する場所 等の色々な情報を仕入れる必要があります。でないと、でき上がった家での依頼主さんの暮らしのイメージや
建築する場所に家が建った時のイメージが湧いてきません。ですから
建築家は誰でも、依頼主さんとご家族の事や、現在の暮らし方、建築する
場所の風景 等を知りたがります。勿論、私も知らないと生きたプランは
書けません。そして その情報の中から、依頼主さんが望んでいる暮らしのイメージや、家のイメージを描いて、私の提案もつくることができます。
そして それを表現した最初の１枚が平面プランです。ですから 私の
プランを作るときの気持は、その家に暮らす、依頼主さんの 喜んでいるときの気持 です。
※この記事は以前に作成したものです。
第４回、設計事務所は 家づくりの弁護士さん
今日は、所長の斎藤です。
私は 設計事務所は、家づくりの弁護士 のような存在と思っています。
私のところに依頼される建築主さんと、工事を発注する業者の間に立って
建築主さんの要望を図面化し、予算化し、それでＯＫが得られましたら
その図面と予算で 工事業者や大工さん、設備機器メーカーと値段交渉を
します。その結果、何とか予算内に収められて 私のところの設計報酬が
確保できれば ホットします。弁護士さんは、関わった案件で 依頼主が
得られる利益の ２０％ とかが報酬になると聞いたことがありますが
建築士の場合は、工事費の ８～１５％ が設計料というのが一般相場の
ようですが、私のところでは 設計報酬含み の金額を建築主さんと約束を
しますので、工事業者と予算が合わないと 最終のシワ寄せは 設計料 に
なってしまいます。ツライ ところです。それから 刑事訴訟の弁護士さんも
そうですが、犯人が本当の事を言ってくれないと弁護になりません。
私達 建築士も、依頼主さんが建築予算を本音で言ってくれないと
設計にならないので同じです。私のブログで 無料プランニング を受付て
ますが、せめて 敷地のタテ×ヨコ や 道路巾 は 教えて欲しいです。
それから 図面を送付しましたら、良かった か 悪かった ぐらいは
知らせて欲しいですね。
※この記事は以前に作成したものです。
第５回、北米 の 住宅の話
今日は、所長の齊藤です。
アメリカ の住宅を見に行ったことがあります。アメリカ では
ＤＩＹ（ホームセンター）に行くと、プランと外観パースの載っている
図面集 が売っています。その中から気に入ったものを選んで
ビルダーに依頼するのが 一般的な注文住宅 の家づくりのようです。
このような方法で家づくりができるのは、一つには 敷地が広く
敷地によって微妙にプランを変える必要がないことや、家の構造や工法が
オープン化されているので、日本のように どこのメーカーでないと
できない という事がないようです。また アメリカでも、土地付住宅の販売は盛んです。その場合の土地付販売価格は、眺めの良さ悪さで
決まるようです。
シアトル の 土地付住宅です。
※この記事は以前に作成したものです。
第６回、設計事務所に頼めば、良い家ができます。
住宅の設計を考えた時には、大きな要素が４つあります。
それは、プランデザイン と 構造 と 性能 と コスト です。
建築主の要望に対して、このバランスが取れている家が
良い家だと私は考えています。
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例えば、いかに建築主の要望通りのプランデザインであっても、構造的に無理があったり、冷暖房費が多くかかるような設計であったり、建築主の
予算を はるかに超えるような金額であれば、この計画は実現しません。
つまり 建築主にとって、この絶妙のバランスをとった設計をすることが
建築家の力量です。
それに対して 住宅メーカーは、プランデザイン・構造・企業利益 の絶妙のバランスを追求して、家を建てたい人に選んでもらえる 商品化住宅 を
作っています。
同じ 家づくりであっても、ここに大きな立場の違いがあります。
私は、建築主にとっての良い家づくりに励む設計事務所こそが
良い家をつくる一番のところと確信しています。
しかし 選ぶのは あなたです。
※この記事は以前に作成したものです。
第７回、設計事務所に頼めば、良い家ができます。－２ 設計力でローコストは実現できる
同じ床面積の家でも、設計の仕方によってコストは大きく違ってきます。
その理由は、設計者がコストを踏まえていかに合理的に無駄なく
設計しているか、そうでないかの差によるものです。
具体的には、プラン上の無駄、外観デザイン上の無駄、建築材料の使い方の無駄、仕上材や設備機器や設備器具の設計選択上の無駄
等が考えられます。これらの無駄のない設計というものは、結局は
設計者の技量に掛かってきます。さらに建築主の要望の中にも
後々無駄になるようなものが含まれる事もあります。このような無駄に
なりそうな要望については、適切なアドバイスをして無駄をカットする事も
ローコスト設計の重要なポイントです。しかし反面、建築主の家づくりへの
想いで、一見して無駄と思えることも、建築主にとっての
ゆとりや余裕 を感じるような、生きる無駄のある事も見逃せません。
このような事を踏まえて、建築主が用意される予算を無駄なく有効に
家づくりに活かす事が、設計事務所のするローコスト設計です。
住宅メーカーの設計は、企業利益を確保するためのローコスト設計を
しますが、設計事務所は、建築主の利益のためのローコスト設計をします。同じ設計でも、その立場の違いは歴然としています。
さて あなたは、どちらのローコスト設計を選びますか。
※この記事は以前に作成したものです。
第８回、日本の住宅の話
今日は 所長の齊藤です。
前回は、北米の住宅 の話をしましたが、今日は 日本の住宅 の話です。
日本の住宅は、昔は その地方 地方に 民家（住宅） の造り方が
ありました。飛騨の合掌造 とか 南部の曲屋 とか 京都の京町家 とか
呼ばれていた民家です。
合掌造
しかし 日本にプレハブ住宅が登場以来、日本では 住宅を商品として
販売するようになりました。そして 住宅に商品名をつけることが定着して
いきました。その中で、最初にプレハブ住宅を造った会社の社長が
奈良県出身だったので、初めての住宅の商品名は 奈良にちなんだ
大和 とか 春日 とか 若草 というネーミングでした。
最初にプレハブ住宅を造った会社 の 最近の住宅商品
※この記事は以前に作成したものです。
家づくり！５００万円得しまっせブログー①
今日は、所長の斎藤 です。私のところのブログは 大阪から発信してますので
「もうかりまっか、ボチボチですわ」 の世界です。
ですから、やっぱり家づくりも
「頼んだら、得になるん？」
「そらもう、得になりまっせ！」
「そんなん言うて、何ぼ得するん？」
「そら、2000万円の家やったら、私に頼んでくれはったら 500万円 は安なりますから、500万円は 得でっせ！」
「ほんま？」
「ほんまか、どうか 私のブログ 見てくれたら わかりまっせ」
「あ、そう。ほんなら みてみるわ」
と、まあ こんな大阪のノリで、私も 本当に見てもらった方が、得になる内容を満載してます。
是非一度 ご覧ください。そして 見て 得した！ の感覚を味わってください。
もし 得した・・・と思われなっかったら、苦情コメントをくださっても結構です。
一週間に一度の このコーナーでは、私の本音で 得した！ と感じていただける
話をしていきたいと思っています。
「では また来週、きてくんなはれや！」
※この記事は以前に作成したものです。
家づくり！ブログ見てもうたら得でっせー②
１週間早いですね。所長の斎藤です。さて 今週は 私がブログを始めた理由（ワケ）の話です。
「奥さん 設計事務所て、どんな風に思てはります？」
「さあ わからへんは」
「大きい設計しか せえへんのとちゃうやろか。」
「プライド ばっかり高こうて、言う事 聞いてくれへんのとちゃうやろか。」
「設計料も、さぞ高いやろなぁ・・・とか思ってません？」
「思ってる。」
「そやろなぁ～。」
「そこで、 そんなことないでっせ と思ってても わかってもらえへんので、ブログで そんなことない言うことを、わかってもらお 思って始めたんですよ。」
「そうでっか。」
「はい、中身は 家づくりの話から、住まいの手入れの話、それから 庭木や風景画や私のちょっとした趣味の話、などなど 満載してますさかい 一度見てもらえませんか？」
「私のことや、うちの事務所のことも わかりますさかい。」
「わかった、いっぺん見させてもらうわ。」
「どうぞ よろしゅうに。」
それでは、また来週の金曜日まで 「さいなら～」
※この記事は以前に作成したものです。
家づくり！建築士のこと知ってたら得でっせー③
１週間早いですね。所長の斎藤です。さて、今週は こんな疑問についての会話です。
「建築士さんて、どんな資格ですのん？」
「建築士 言いましたら、建築士法 という法律での試験を受けて 免許を取った人をいいますねん。」
「それから その中には、国土交通大臣の免許の 一級建築士 と 都道府県知事免許の 二級建築士 と 木造建築士 がありまんねん。」
「う～ん、それって 何が違うん？」
「設計できたり 工事を監理できたり、できる建物の種類や階数や大きさが違うんですわ。」
「あ～そうですのん。ほんなら 普通の住宅で ３階建やったら、どの建築士さんが出来はるん？」
「３００㎡以下（約９０坪）いう条件がつきまっけど、一級か二級建築士で出来ますけど、木造建築士は できまへん。そやけど、２階建やったら木造建築士でも出来ますねん。」
「そうでっか。ようわかりました、おおきに。」
それでは、今度は再来週の金曜日まで 「さいなら～」
※この記事は以前に作成したものです。
家づくり！④プロの逃げ口上 知ってたら得でっせ
１週間早いですね。所長の斎藤です。さて今週は、私達が良く使う 言葉の話です。
「ここの壁、抜いてもらえまへんか」
「それは、構造的に無理でんな」
「何んとか、方法 ありまへんか？」
「いやー、そんなとこ抜いたら 地震きたら つぶれまっせ」
「ほんまかいな！」
プロはよく 「構造的に無理」 という言葉を使います。しかし これが、「プロの逃げ口上」 の場合も
あります。その理由は、構造の状態をチェックしないと わからない か ややこしい ので、安全側で とりあえず無理 と言っておいた方が無難という場合。また 建築士によっては、構造が単に 苦手
だが、わからんとは言えないので 無理と言っておこう というケースなどです。（私も使う事がありますが） 勿論、本当に無理な場合もあります。木造住宅の場合、骨組の状態や全体の構造の
バランスを検討しないと わからないケースが結構あります。私も くれぐれも慎重にしたいと
思ってますので、ご理解の程 宜しくお願いします。
それでは、来週の金曜日まで 「さいなら～」
※この記事は以前に作成したものです。
金曜発行 家づくり！⑤設計料て 何ぼなん－１
ゴールデンウィーク いかが お過しでしたか？所長の斎藤です。さて今週は、私達が ご請求する設計料の話です。
「設計料て、何ぼするん？」
「お、いきなりでっか、でも 肝心な事 よう聞いてくれはりましたなぁ」
「そらそうや、建築士に頼む ゆうても、びっくりするような設計料をあとから言われても よう払われんで」
「そらわかってま、要は、建築士に どんな事を頼むかによりますけど、例えば 平面図とかの図面１枚だけ頼んだら、１枚 １万円 から ２万円 ぐらいですわ、ただ 建築士によって違いまっけど」
「ふ～ん、そんなするん」
「高いでっか？」
「そんなもんかな、わからんわ」
「そうでんな、設計料いうても なじみないし、日本では そんなん住宅メーカーに頼んだら タダ やと思ってはる人もいますからね」
「来週も 設計料の話の続きしまっさ」
それでは、来週の金曜日まで 「さいなら～」
※この記事は去年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！⑥設計料て 何ぼなん－２
また１週間です。所長の斎藤です。さて先週に続いて設計料の話です。
「住宅メーカーに頼んだらタダやのに」
にチョットお答えします。
「住宅メーカーさんは 設計料を表に書いてないだけでっせ」
「どういう事なん？」
「住宅メーカーさんは 建築士も社員ですから、ごっつい住宅メーカーの経費の中に入ってまんねん」
「あ、そういう事なんや」
「そうでっせ、住宅メーカーさんは ３割から４割５分も儲けありまっさかい、充分吸収できまんねん」
「それでも 確認申請料 や 検査費 や 確認手数料 みたいなものは、別計上にしてはるみたいでっけど」
「それが 設計料 思ってたわ」
「違いまんがな、そんなんは 全部合計しても 20～30万ですけど、肝心の設計にかかる費用は 表にだしてませんねん」
「へえ～ ほんとなん」
「私は ウソ つきませんで」
「信用しよかな」
「たのんまっせ」
「じゃあ また来週も設計料の話の続きしまっさ」
ではまた、来週の金曜日まで 「さいなら～」
※この記事は去年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！設計料て 何ぼなん－３
また１週間がたちました。所長の斎藤です。さてさて またまた設計料の話です。
前回、住宅メーカーさんの設計料は 会社経費として計上しているので、表には でていない話を
しましたが、今週は 設計料の額を詳しく お話したいと思います。
「設計料の話、少しわかってもらえました？」
「何となく。でも まだ何んぼ、かかるかようわからん」
「そうでっか、それなら もう少し つっこんで話しまっさ」
「昔は、工事費の 何％ とか 言うてたんでっけど、公正取引委員会のお達しで、表向きあかんようになりまして、今は 正式には 国土交通省さんの告示という法律で 決められるようになりましてん」
「何や、ややこしいなぁ」
「そうでんな、でも まあ要は 設計する技術者の技術力当りの賃金と、設計するのにかかる時間で計算しなさい、ということになってまんねん。でも まあ それは、設計料計算する建前でっから、最終的には お客さんとの交渉で決まりまっさ」
「ふ～ん、ややこしいこというても 何んぼにして！で決まるんや」
「まあ そういうことですは」
「では、この続きは また来週しまっさ」
じゃまた 来週の金曜日まで 「さいなら～」
※この記事は去年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！設計料て 何ぼなん－４
また１週間がたちました。所長の斎藤です。さて設計料のお話も今回で最終回です。
わかりにくい設計料ですが、わかりやすく説明させていただきます。
「設計料 言うても商売でっさかい、 交渉で決まりますと言いましたけど一様目安は ありまんねん」
「あ そう、そんなら それ早よ教えて」
「ハイ、例えば 建物の金額が3000万円ぐらいから2000万円ぐらいとしますと、その建物の金額の7～8％ぐらいが設計料の目安ですわ」
「でも金額が3000万円より高くなればパーセンテージは 下がりますけど」
「それと もちろん設計事務所さんによっても上下ありまっけど」
「ふうん、けっこう かかるやん」
「ええ、でも これで工事する業者さんの見積もチェックして 高いところがあったら 安くするように交渉しますし、現場も 手抜きや欠陥のないようにチャント見ますし、それから 家づくりで一番大事な設計や使う材料や設備もお施主さんとよう打合せして、希望が叶うように決めまっさかい 安心でっせ」
「結果、設計料払っても 安くて良い家ができまっせ」
「まあ 設計士さん、えらい 営業トークやねぇ」
「営業トーク違いまっせ、ホンマの事でっせ」
「あ そうでっか」
「ハイ、もし家づくりを進める時は、住宅展示場ばっかり行かんと 設計事務所も考えてくださいよ、たのんまっせ」
「そうでっか、わかりました」
「わかってもらえたようでんな」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は去年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！木は 無垢材 か 集成材 かー１
さて また１週間です。所長の斎藤です。今回は、木造の家を建てる時によく議論になる
木は 国産無垢材が良いのか、集成材が良いのか のお話です。
「木の種類で、無垢材 とか 集成材 とか言いはるけど、それは どんな木なん？」
「ハイ、そんなら 説明しまっさ」
「無垢材 言うたら、樹木を そのまま製作して 柱 や 梁 や 板 にしたものを言いますねん」
「それから 集成材 は、樹木を細かく木片に加工して、その木片を貼り合わせて 柱 や 梁 の形にしたものを言いますんや」
「なるほど」
「それから 板の場合は、樹木の皮を むくようにして 薄い膜状にして、それを 合板の上に貼りつけて 板にしたものが 銘木合板 とか呼ばれる 集成材ですわ」
「あ～そうなん」
「ハイ そうです、先ずは 無垢材 と 集成材 のこと、わかってくれはりました？」
「何となく わかったわ」
「そうでっか」
「それでは 来週は、無垢材 の長所と短所を お話します」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は二年前に作成したものです。
金曜発行 家づくり！木は 無垢材 か 集成材 かー２
また１週間です。所長の斎藤です。今回は、無垢材の 長所 と 短所 を お話します。
「木は 国産の無垢が一番上等で、集成材の貼物は 安物や 言うて聞くけどほんとやろか？」
「それは チョット 乱暴な お話でっせ」
「無垢材には 無垢材の良さも欠点もありますし、集成材にも良さも欠点もありまっせ」
「あ そう、ほんなら それチャント教えてちょうだい」
「無垢材の一番良いところは、自然の風合でっしゃろなぁ、年輪の重さや 自然と変化していく味は、何とも言えまへんなぁ」
「そうやなぁ、そやのに 無垢材に欠点なんかあるん？」
「それが ありまんねん」
「一番が狂いですわ、元々 樹木の時は 外皮に包まれてまっけど、製材されると木肌が露出しまっさかい 水分を吸ったり 吐いたり しやすくなって、木が狂いやすくなるんですわ」
「ふ～ん」
「だから無垢材は、乾燥釜の中に入れて 人口乾燥させて、一定の水分保有の状態にして、出荷しまんねん、このような無垢材を業界では 乾燥材 とか ドライウッド と呼んでます」
「まあ、無垢材を柱や梁に使うときには 絶対 乾燥材にしとかんと、できてから 色んなところに狂いがでますさかい、よう覚えておいてください」
「ハイ ようわかったわ」
「それでは 来週は、集成材の長所と短所を お話します」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は二年前に作成したものです。
金曜発行 家づくり！木は 無垢材 か 集成材 かー３
またまた１週間がたちました。所長の斎藤です。今回は、集成材の 長所 と 短所 を お話します。
「集成材て、木材を木片にして貼り合わせるて、何か安物くさいなぁ」
「え いきなりでっか、そんなこと おまへんで」
「木片一つ一つの水分の比率（合水率といいます）を管理して、強力な接着剤で接着して、プレス（圧力をかけて）して１本の柱や梁にしまんねん。」
「だから材料寸法の誤差が小さく、狂いが ほとんどありまへん」
「あーそうなん」
「さやから 柱に特に向いてまんねん」
「柱がチョットでも反ったりすると、最近の家の作り方では 壁にヒビが入ったり、クロスが切れたりしますやろ」
「なるほど なるほど」
「それを品確法が決まってから、柱や梁の構造材が原因の外壁からの雨漏りは、１０年保証の対象でっさかい、無垢材の乾燥材使ってても 西側などの強い日差しがあたる壁では、柱が反らないとは言えまへんねん」
「そうなん、こわいなぁ」
「そうでんねん、だから業者は集成材使うところが多いんですわ」
「ただ集成材は、木の良さの呼吸する効果や、自然にくちて行く 風合いは望めまへん、表面に木をスライスした単板貼ってますけど、やっぱり良く見ると人工的やしね、その辺が欠点ですわ」
「なるほどなぁ、どちらも良いところばっかりは ないんやね」
「そうですわ、だから無垢材と集成材のことようわかった上で、自分が建てたい家には どちらが得か、よう相談して決めた方がよろしいで」
「ハイ、わかったわ」
「そんなことで来週は、無垢材と集成材の使い分けの お話をしまっさ」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は二年前に作成したものです。
金曜発行 家づくり！木は 無垢材 か 集成材 かー４
さて１週間です。所長の斎藤です。今回は、無垢材と集成材の使い分けの お話です。
「集成材が良いと言うても、家全部を集成材という訳では おまへん」
「あ、そうなん」
「ハイ 勿論、設計士や住宅メーカー 工務店等、それぞれによって多少の違いは ありまっけど、ほとんどの場合、通柱や管柱や隅柱という 正方形の柱に集成材を使いまんねん」
「ヘエ～」
「柱でも間柱 言うて、細い厚味の柱や根太とか野縁と呼ばれる小割の材は、乾燥させた無垢材を使う方が多いですわ」
「それから土台も防腐土台言うて、米栂の木に防腐剤を加圧注入した木材を使う方が多いでんな」
「そんなん 何が違うん？」
「結局 値段的には、集成材の方が高いでっさかい、あまり力の掛らないところに無垢材を使ってますねん」
「それから 梁も、集成材と無垢材がありますけど、これも一般的には 松の無垢材を使う方が多いでっけど、設計上 集成材の大きな梁の方が良いと判断すると集成材を使いますわ」
「少し むずかしい話になってまっけど 要は、木材の特徴を考えて 適材適所に使うと言う事ですわ、でないと必要以上のところに集成材を使こうたら、エライ 高なるばっかりでっさかい」
「なるほど、結構 むずかしいんやなぁ」
「まあ そういう事ですわ、それでは 無垢材と集成材の話は こんなところで終わりにしますわ」
「さて来週は 「住宅ローン 固定金利と変動金利 どちらが得」 の お話をしまっさ」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は二年前に作成したものです。
金曜発行 家づくり！固定金利と変動金利 どちらが得か－１ 「今日 日銀が金利を上げるのか」
毎度、また一週間です。所長の斎藤です。さて今回は、住宅ローンの固定金利と変動金利 どちらが得かのお話です。
「例えば 2000万円借りて、金利が１％上ったら 支払利息がいくら増えるか わかりまっか？」
「そんなん わからへんわ」
「そらそうですわなぁ、ほな説明します」
「当然でっけど 返済年数によって違いまっけど、２０年返済で 2337600円、３０年返済で 3744000円 ようけ利息を払わなあきまへんねん。もちろん、いっぺんに金利が１％も上らへんと思いまっけどでね」
「ほんとやね、すごい金額の差になるんやね」
「今日（7月14日）日銀が短期金利の誘導目標を、ゼロから 年0.25% に引き上げるそうでっけど、そこで住ローン金利も 0.25% 上ったとしたら、２０年返済で約 570000円、３０年返済で 約 900000円 よけいに利息を払わなあかん言う事ですわ」
「なるほどね」
「そこで問題になるのが、住宅ローンの金利を固定金利で借りるのが良いのか、変動金利で借りるのが良いのかという話です。初めに低い変動金利で借りてて、中途で金利が上ったら、初めから固定金利で借りてた方が得やったと後悔するのとちゃうやろか、という話です」
「それに途中で借換したら、借換手数料をとられて結局 損したと言う事もありまっさかい。さっきの 2000万円借りて金利 0.1% 上って増える利息が、２０年で２３万円、３０年で３６万円。手数料と比べなあきまへんから覚えておいてちょうだいね」
「そやなぁ、覚えとくわ」
「ほな、この続きは次回お話しますわ」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は一昨年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！固定金利と変動金利 どちらが得か－２
さて また一週間がすぎました。所長の斎藤です。いよいよ、固定金利と変動金利のお話に入ります。
「日銀が、いよいよ金利を上げそうという雰囲気でんな」
「住宅ローンを借りようと思てるのに いややわぁ」
「そらそうですわな」
「それでは 初めに、日銀のホームページで公表されてる 住宅ローン金利のデータから作った、住宅ローンの推移表をみてちょうだい」
「ウンウン」
画像をクリックすると大きくなります。
「まあ今までは こんな感じでしてん。と言って これからどうなるかは、日銀の福井さん以外は わからへんのとちゃいまっか」
「そやねぇ～（笑い）」
「でも そんなん言うてても始まりまへんさかい、一つの目安をお話しまっさ」
「どんな目安なん？」
「それは 今、固定金利 ３５年 で一番金利のやすい 住宅金融公庫の スーパーフラット３５ の話でんねん」
「スーパーフラット３５ ？それどんなん？」
「ハイ、これは 「住宅金融公庫とＳＢＩモーゲージ 」 と言うところが組んで、３５年全期間 固定金利で 2.861% という住宅ローンですわ」
「今のところ、この住宅ローンが 一番低い固定金利ですわ」
「ああそう、エエこと聞いたわ、ホナそれにしとこ」
「ちょっとまってくださいな、まだ結論とちゃいまっせ」
「あ、そうなん」
「まあ来週は、このスーパーフラット３５ と変動金利を比べて、どちらが得かのお話しまっさ、お楽しみに」
「ハイ、ほな まってます」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は一昨年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！固定金利と変動金利 どちらが得か－３
さて またまた一週間がすぎました。所長の斎藤です。固定金利と変動金利 どちらが得か の
お話も いよいよ本題に入ります。
「先週も言いましたけど、３５年の固定金利で今一番低いものは、住宅金融公庫のスーパーフラット３５の 2.861% が 2.90% に上がってまっけど これですわ」
「でも日銀さんが金利を上げはったら、まだ この金利も上りまっけどね」
「いややねぇ」
「それに対して変動金利の方は、平成１８年７月借入れで 2.375% ですわ」
「つまり、スーパーフラット３５に比べて 0.525% 変動金利の方が低いということでっせ」
「フンフン」
「２０００万円を３５年借りて 0.525% 金利が違ごたら、だいたい ２２９万円ぐらい返済する利息が変りまんねん」
「うわぁ～ 大きいなぁ」
「そうでっしゃろ、だから慎重に選ばなあきまへん」
「そうやなぁ」
「それから変動金利の場合は、１年以内の短期貸付の金利でっさかい、いつでも上る可能性がありまんねん。それで別に、２年とか３年・５年・１０年の特約期間を設けて、その間は 固定金利、その期間以降は その時点の金利水準で見直すというものもありますわ。しかし これは、３年固定までは スーパーフラット３５より金利は低いでっけど、それ以上は 高こうなりまんねん。だから長期の返済は、やっぱり スーパーフラット３５の方が得と言うことになりますわなぁ」
「なるほど、勉強なるわ」
「では次回は 金利の上昇の予想を含めて、固定金利と変動金利 どちらが得かのお話をしまっさ」
「ほな楽しみにしてるわ」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は一昨年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！固定金利と変動金利 どちらが得か－４ 将来の金利予想の話
また一週間です。所長の斎藤です。
「前回までの話をまとめますとでんな、結局 返済の仕方で固定金利を選ぶ方が良いか、変動金利を選ぶ方が良いかという事が、決まると言うことですわ」
「あぁ、そういうことなんやね」
「つまり、３年とか５年で繰上げて早よ返えそうという人なら、変動金利や固定金利の特約期間を選択できるタイプの住宅ローンでんな」
「なるほど」
「そやけど、３０年とか３５年の長期ローンで借りて じっくり返済しようという人は、スーパーフラット３５のような、ずうっと金利の変わらへんタイプで金利の低いのが得でんな」
「そやなぁ、それがスーパーフラット３５いうやつかいな」
「その通りですわ」
「ほな、住宅ローン金利予想対比グラフで説明しまっさ」
「よろしく たのんまっさ」
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「表の左側の年利率欄の 2.9 の数字のところにある太線が、スーパーフラット３５の金利のラインですわ」
「ハイ」
「それから、平成１８年の上にある 2.375 のところにある太線が、変動金利のラインでっせ」
「なるほど」
「それで簡単に言えばでんな、これから上る変動金利が、スーパーフラットの 2.9 より上らなかったら、変動金利の方が利息が安いと言う事ですわ」
「なるほど、そうやなぁ」
「ハイ そしたら次回は、日銀も金利上げはったし その辺の金利の予想を含めての話しまっさ」
「待ってます」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は一昨年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！固定金利と変動金利 どちらが得か－５ 将来の金利予想グラフの見方の説明
もう１週間です。。所長の斎藤です。それでは今回は、この後 住宅ローン金利がどうなっていくかの話をします。
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「先週、住宅ローン金利予想対比グラフの説明しましたけど覚えてはりまっか？」
「スーパーフラットとか言う固定金利が 2.90 で、変動金利が 2.375 で、変動金利が 2.90 以下やったら変動金利が得やいう話やろ」
「そうですわ、よう覚えてくれてはりまんな」
「そら お金のことやからね（笑）」
「そら そうですわな」
「まあ今度 日銀が、金利ゼロを 0.25% に上げはったから、スーパーフラットの金利も変動金利も さらに上るかも知れませんけど、上ったら上った金利に置き換えて判断したら よろしいでっさかいね」
「ハイ、上るのいややけど しゃあないわなぁ」
「それで これから金利がどうなるかの予想でっけど、平成１４年～１８年まで下ってきた金利の下り方を逆にして、これから上る目安にしたのが上の表ですわ」
「矢印で今までの金利レベルを横太線で入れてまんねん」
「フンフン なるほど」
「上の表の平成１４～１８年の横の欄の太線が、2.5% でっけど、今の変動金利が 2.375 やさかいに ＋0.25 住宅ローンが上ると、次の段階で 2.625% になるということですわ」
「なるほど わかりました」
「それでは次回は、住宅ローン金利の選び方の結論の話をしまっさ」
「ハイ、また来週わかりやすく頼みます」
「ハイ、まかしといて」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は一昨年に作成したものです。
金曜発行 家づくり！固定金利と変動金利 どちらが得か－６ 返済の仕方で決まる結論
またまた一週間です。所長の斎藤です。いよいよ固定金利と変動金利どちらが得かの結論の話を、金利の変動の予想を含めてお話します。
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「上の表の横太線の数値 2.75 は平成８年から１１年、3.0 は平成８年、3.25 は平成７年後半、4.0 は平成７年前半あたりの住宅ローン金利ですわ。日銀のホームページから拾いましてん」
「それを平成１８年から経過を逆にして、予想で作ったのが上の住宅ローン金利予想対比グラフですわ」
「そんなん予想通りになるん？」
「そら日銀の福井さんしかわかりまへんけど、今まで下がってきたペースで上って行くと考えた訳ですわ」
「なるほど」
「この予想で仮定しますと、平成２２年ぐらいまでは 変動金利が 2.75% でさかい、変動金利か３年の特約期間の固定金利選択型タイプの住宅ローンの方が、スーパーフラット３５の 2.9% より利息が安い言うことになりまっさ」
「あぁ、そうなるん」
「あくまで予想でっけど、始めに言いましたけど、３年とか５年の短期で繰上げ返済を考えてはるんやったら、このような金利の予想からも変動金利や固定金利選択型が得や言う計算になりまんねん」
「なるほどなぁ～」
「まあ あとは、大事な自分のお金でっさかい、自己責任で決めてもらわんとしゃあないですわな」
「そらそうやね」
「ほな、固定金利か変動金利の話は この辺で終わりまっさ」
「参考になったわ、おおきに」
「ハイ、こちらこそ」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は一昨年に作成したものです。
家づくり！⑤営業設計て どんな設計なん？
今日は、また金曜日です。所長の斎藤です。今回は、住宅メーカーでは良く聞かれる
営業設計とは どんな設計なのかを お話します。
「営業設計て、聞いた事ありまっか？」
「住宅メーカーさんで聞いた気がするけど、よくわからんわ」
「そうでっか。それでは、その営業設計の仕事を説明しまっさ」
「フンフン」
「住宅メーカーさんの場合、営業の人が お客様との打合せもしまっさかい、当然プランの打合せもします」
「そこで住宅会社では、営業の人に自分とこの商品の設計の仕方を教えてまんねん」
「なるほど」
「それで、お客様の要望をプランにできる営業さんを営業設計言うたり、営業さんからみて、お客様が契約したくなるような設計を営業設計と言うたりしてはるんですわ」
「あぁ、そう言う事なんや」
「だから営業さんの中には、建築士の資格を持ってる人もいてはるんですよ」
「そうなんや、知らなんだわ」
「ただ、あくまで お客様から契約をしてもらうまでの仕事でっさかい、契約後の設計打合せや確認申請をだすための設計は、そこの住宅メーカーの設計専門の人がしたり、外注の設計事務所がしたりと、設計も分業化してはるんですわ」
「なるほど、そういうことかいな」
「まあ 住宅メーカーさんは、それぞれが沢山のお客様を担当しまんので、それにあったシステムと言うことですわ」
「今日も勉強になりました。おおきに」
「ハイ、こちらこそ」
それでは、また 来週の金曜日まで 「さいなら～」「おおきに～」
※この記事は以前に作成したものです。
