住宅プライスの謎 ① 本体価格とは

住宅メーカーでは、広告に でかでかと上の写真のように価格表示されています。
これが、プランから仕様まで全て決まっている住宅でしたら、その総額を家の大きさ（坪数）で割れば
坪当りの価格は わかるのですが、広告で宣伝しているのは 全て 自由設計 とか 注文住宅
と いう、これから どこに建てるか？敷地の大きさは？プランの希望は？使う仕様や設備は？ と
これから 打合せして決めていくのに、どうして金額が提示できるのでしょうか。
ちょっと 謎では ないですか。私のような住宅の仕事をしているものにとっては 分かっている事ですが、初めて家づくりを始める人にとっては、分からない事（謎）だと思いますので、その謎に お答えしたいと思います。

住宅プライスの謎 ② 本体価格には条件があるー１

各住宅メーカーが表示している本体価格には、色々な条件がついています。そして それは
それぞれの住宅メーカーによって微妙に違いますので、対比される時には 気をつけてください。
まず 初めに表示されている価格は、1坪＝3.3㎡ の面積を単位としています。
そして 条件その①ですが、消費税を含む（税込）価格か、消費税別（税別）の価格かの確認です。
条件その②ですが、表示価格が 適応できる建物の大きさを規定しています。
これも住宅メーカーによって まちまちですが、35坪以上 とか 37坪以上 とか 40坪以上とか、という
記載が どこかに書いてあります。何故このような規定が あるかと言いますと、設備機器工事費の
ように面積が小さくとも、大きくとも同じように かかる部分の比率が、面積が小さいと高くなりますので
坪単価表示をすると 坪単価が高くなるので、住宅メーカーによって最低の建物面積を規定している訳です。

住宅プライスの謎 ③ 本体価格には条件があるー２

住宅メーカーの本体価格の基準になるのは 建物面積ですが、何坪以上 以外にも、その建物面積の計算の仕方にも規定があります。普通 建物面積は、建築基準法によって 建築面積・床面積・
延床面積 と算定の基準が 法律で定められていますが、住宅メーカーの場合（私も使いますが）は 施工面積 を基に計算しています。建築基準法の面積と何が違うのかと言いますと、法律では含まない 屋根は あるが壁のない 玄関ポーチ部分とか、バルコニー部分、ロフトや吹抜部分等、実際の施工は必要 という事で、施工面積という言い方で 坪単価計算の基準面積に含めています。但しこれも 住宅メーカーによって考え方が違いますので、一律では ありません。結果的には、法律の定める面積より大きくなるのが常です。と、いう事は 坪単価表示した場合は 少し低い金額になります。

住宅プライスの謎　本体価格に含まれる工事内容ー１

標準仕様　標準装備
そもそも 本体価格 とかと呼ぶ以上、その本体とは何なのかと言う事が わからないといけません。
そこで 本体価格 に含まれる工事範囲を説明します。まず本体価格で、造る家に使われる
基礎 ・ 構造材 ・ 仕上材 ・ 設備機器 等を示したものが 標準仕様 とか 標準装備 とかと言う
表示で現わされている 仕様書 と呼ばれているものです。上の写真は、ある住宅メーカーの
折込チラシのパンフレットです。このような写真表示で わかりやすく表現しています。
但し ☆印 や ※印 でその内容が適用できない条件も書かれていますので、チエックが必要です。

住宅プライスの謎　本体価格に含まれる工事内容ー２

　　　　　　　　　　　　　　某住宅メーカーの坪２５万円住宅

標準プラン
本体価格の中味を構成する、標準仕様 や 標準装備 については説明しましたが、住宅の価格の
もう一つの大きな要素は プラン です。住宅メーカーでは、本体価格を見積する場合に必ず
標準プラン を作って、それをベースに金額を計算しています。それが 住宅メーカーのチラシや
パンフレットに記載されていると思います。価格は、真四角のデコボコのないプランや
間仕切の少ないプランが最も安くなりますので、どの辺のプランを標準プランと設定して価格を
提示しているかは 住宅メーカーによって様々です。ただ実際には、自分の希望のプランで
計算してもらう訳ですから、それが住宅メーカーの本体価格設定プランより 例えば、隅が多いとか
間仕切が多いとか サッシや建具が多いとかで、追加工事が発生します。
自分は別に追加したつもりではないのに？という事も多々あります。
ですから、あまり安い本体価格設定をされている住宅メーカーの場合は、その内容を詳しく
聞かれる必要があるかもしれません。

住宅プライスの謎　本体価格に含まれない内容

　　　　　　　　　　　　　　　給排水・電気工事の別途範囲

別途工事
本体価格に含まれない工事、つまり別途工事について説明します。本体価格×建物面積 で
計算された金額だけでは、住宅は 出来上って生活できません。つまり、本体価格に含まれて
いない必要な工事があるからです。具体的には、給排水設備工事や電気工事のように
敷地外との接続が必要な工事は、敷地の形状によって その工事額が変わるので、本体価格の
中に含めて表示する事ができないので含まれません。その他にも、地盤が悪いと必要になる
地盤改良工事や、既存建物がある場合の既存解体除去工事、さらに門塀ガレージ等の
外構工事、確認申請や各種検査の費用（住宅メーカーによっては含まれる場合もあります）
さらに照明器具やカーテン等の費用は含まれていません。ただ 給排水工事は、建物内と
建物周囲１Ｍまでを含んでいる住宅メーカーもあります。電気工事の場合は、屋内配線は全て
本体工事に含まれますが、敷地外からの引込は別途工事というのが ほとんどです。
尚 建替の場合で水道の引込口を太くしたり、汚水配管をやりかえる必要がある場合も別途工事になります。
※これで本体価格の お話は終了です。本体価格という表示の仕方は、家づくりを進められる
　 場合には、わかりやすい指標にはなると思いますが、そこに誤解もおこります。
　 このコーナーで正しく本体価格を理解していただければと思っています。

住宅プライスの謎　昔と今の住宅価格の比較ー１

　　　プレハブ住宅の元祖 ミゼットハウス

はじめに
私が最初に勤めました会社は、大和ハウス工業という鋼管建築と鉄骨系プレハブ住宅がメインの
建設会社でした。今は超一流企業ですから知らない人はいないかも知れませんが、当時は
まだまだ新興企業だったように思います。その大和ハウスの石橋社長（当時）は、建築の工業化を
スローガンに鋼管（パイプ）建築や、ダイハツ工業のミゼットという三輪軽トラックにヒントを得た
ミゼットハウス （上写真）というプレハブの勉強部屋、さらにそれを進化させたプレハブ住宅を
次々と世の中に送りだしているバイタリティー溢れる方でした。
その当時のプレハブ住宅のローコストタイプが、坪 6.5～7万円ぐらいでした。そして私の月給が
3万円ぐらいだったと思います。つまり月給の 2.2～2.3 倍が、ローコスト住宅の坪単価だった
訳です。当時の月給を現在におきかえると、18万円ぐらいになると思います。それの 2.2～2.3 倍と
いうと、39.0万円～41.4万円 です。月給と住宅の坪単価の関係は、37～38年 経てますが
皆さんは どう思われますか。

住宅プライスの謎　昔と今の住宅価格の比較ー２

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　　　　　　　　　　昭和４３年～４４年当時の住宅仕様書

住宅の坪単価と月給の対比から判断すると、上の表のように昭和４３年～４４年当時
坪6.5～7.0万円程度のローコスト住宅は、現在の価格にすると 坪39万～41.4万円になります。
下の住宅仕様書が昭和４３年～４４年当時のものです。現在の仕様に比べると、だいぶ落ちるように思いますが、当時としては 結構新しい感じがしたものです。さて ３７年も前のローコスト住宅を
ご覧いただいて、どう感じられたでしょうか。

住宅プライスの謎　見積の中味が知りたいー１

住宅の見積書にも色々な形式があります。住宅メーカー、工務店、私達のような設計事務所など
それぞれによって見積の形式に違いがあります。そこで、それらに共通して判断できる見積書の
見方を説明します。

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上の表は、工事項目ごとの金額を表わした項目見積として提出されたり、明細見積と呼ばれる
ものの まとめとして、一番前の表紙として表わされる見積書です。工事内容の項目は、工事を
する会社や建物の構造によって変わります。しかし多少の違いはあっても、概ね 工事にかかる
準備の工事である、仮設工事とか足場工事から始まって、次に基礎工事とか土工事とか呼ばれる
基礎を作る工事になって、それから その上に建てる木材や大工さんの工事の木工事とか
大工工事というように、建物の下から上に、外から中に進んでいき、最後に住宅設備機器や
給排水設備や電気工事やガス工事となるのが一般的です。見積書を見られる時は、建築工事の
手順をイメージしながら見ていくと、分かりやすいと思います。

住宅プライスの謎　見積の中味が知りたいー２

今回は 見積の明細を説明します。下の図が基礎工事の明細書です。

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各項目ごとに さらに各々の部分の工事があります。さらに その部分ごとの工事の作業項目があります。そして 作業項目の作業面積を拾ったり、使用する材料を体積（㎥）で拾ったり　かかる人数（人工）を拾ったりして、その拾った面積や体積や人工数に、それぞれの基準になる単価を掛けて金額をだすことを 明細見積 とか 詳細見積 と言います。
※人工数とは、その工事を完成させるのに何人掛かるかの人の数を言います。一人工とは　一人の人が１日掛かる仕事の量を言います。

住宅プライスの謎　見積の中味が知りたいー３

住宅リフォームで、坪あたり価格 を 定額表示している 住宅リフォーム会社の見積書に
ついて説明します。

上の表のような きわめて簡単な見積書ですが、上の表でも わかるように、標準工事として
いる部分の 坪あたり価格 を広告表示していますので、現実には 改造の度合い や 増築 や オプション他、諸経費を含めて定額に含まれない費用があることが わかります。見積書と
しては 内容が表示されてませんので、このような リフォーム会社に依頼される場合は
標準工事に含まれる内容についてを規定する、仕上表 や 仕様書 の確認が必要です。

住宅プライスの謎　見積の中味が知りたいー４

木造住宅において、見積金額を決定する 主な工事でのポイントを説明します。

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建築工事の全ての見積金額は、上の式によって求められます。見積金額が適正かどうかを判断するためには、施工面積や使っている数量が正しいか、また単価が正しいかを見るためには、使われている 材質 や 厚み 等が単価に相応しいものかをチェックする必要があります。但し、大手住宅メーカーやフランチャイズ系住宅会社では、説明したような見積は提出されません。そのことは 住宅プライスの謎 本体価格とは 以下で説明しました通りです。

住宅プライスの謎　見積の中味が知りたいー５

木造住宅のコストの約４０％が 木材費 と 大工さんの手間賃 です。

木工事の中には、木材の費用 と 大工さんの手間賃 が含まれます。
木材費は、木材の 樹種 や グレード と 木材を使っている量（㎥） によって決まります。
大工手間は、延べ何人の大工さんが かかる工事か によって金額が決まります。
つまり手の込んだ設計ですと、大工さんの手間が かかりますので大工工事は高くなります。また木材は、大きな柱 や 大きな梁 を使うと、それだけ木材の使用量が増えますので
木材費は高くなります。また 樹種 や 筋のあるなし によっても、木材の金額は変わります。